Los extranjeros han vuelto con fuerza al mercado de la vivienda español tras la pandemia. En 2022, las compras de casas han batido récord y el precio medio del m2 de los inmuebles ha alcanzado el nivel más alto desde que hay registros. En el sector del lujo, la demanda extranjera incluso ha crecido más que la nacional.
Durante este año, británicos, alemanes y franceses se han mantenido como los compradores extranjeros de referencia, aunque otras nacionalidades han ganado protagonismo. Por ejemplo, la holandesa, la noruega, la irlandesa y la ucraniana, aunque por diferentes motivos. También ha cogido impulso la demanda procedente de EEUU y Latinoamérica, que se ha visto impulsada por la fortaleza del dólar respecto al euro.
Entre las noticias más importantes de los últimos meses también está la puesta en marcha del impuesto a las grandes fortunas, un tributo nuevo de carácter temporal que deben pagar los contribuyentes con un patrimonio de más de 3 millones de euros y que afectará también a los extranjeros no residentes, lo que podría tener consecuencias en el mercado inmobiliario.
Récord de compras de extranjeros
Este año ha sido histórico en lo que se refiere a la compra de viviendas por parte de extranjeros. Lo fue en el primer semestre y también, en verano.
Los notarios cifraron en 72.987 las transacciones de viviendas en España lideradas por compradores foráneos en la primera mitad de año, la cifra más alta de la serie histórica que arrancó en 2007. Además, dichas operaciones representaron el 20,3% del total de las registradas en el conjunto del país, igualando el récord registrado en la segunda mitad de 2015; y el precio medio que han pagado por los inmuebles ha marcado máximos.
Una tendencia que se mantuvo en el tercer trimestre. Según el Colegio de Registradores, entre junio y septiembre los foráneos adquirieron 26.728 viviendas en España, lo que supone el 15,92% del total de compraventas registradas y un nuevo récord de la serie histórica de este organismo tanto en volumen como en peso sobre el total de operaciones. Las cifras muestran una clara y consolidada tendencia alcista y, sobre todo, dan respuesta a la notable fortaleza del mercado de transmisiones de casas.
Por otro lado, el cliente extranjero está cada vez más interesado en el segmento del lujo. Así lo corrobora un estudio de la agencia inmobiliaria especializada Lucas Fox, que afirma que el crecimiento de la demanda extranjera en vivienda de lujo fue más rápido que el de la local en el primer semestre del año, alcanzando una cuota de mercado récord 14,7% al final del primer semestre. La compañía afirma que la demanda se ha ido diversificando a lo largo de 2022 e insiste en que “en un contexto internacional de creciente incertidumbre, los compradores extranjeros han mostrado su confianza en los inmuebles españoles como una opción de estilo de vida y una inversión sólida”.
El precio medio más alto de la historia
Los extranjeros han pagado el precio más alto de la historia por comprar viviendas en España en 2022. Así lo muestran los datos del Consejo General del Notariado, que sitúan en 2.062 euros el precio medio que han pagado los compradores foráneos por cada m2 de las casas durante el primer semestre del año. El importe no solo arroja un incremento del 10,6% interanual, sino que bate récord de la serie que recopilan los notarios desde 2007, en plena burbuja inmobiliaria.
El nuevo precio máximo ha venido impulsado principalmente por el precio medio que desembolsan los extranjeros no residentes por sus viviendas (2.522 €/m2, también récord al crecer un 2,9% interanual), y que supera con creces al que pagan que los residentes (1.622 €/m2, aumentando un 8,2% respecto a la primera mitad de 2021) y los nacionales (1.560 €/m2, con un alza del 5,2% interanual).
En la primera mitad del año, los precios crecieron en términos interanuales de forma generalizada en toda España, con Extremadura a la cabeza de la lista, con una subida del 34,3%; seguida de Asturias (27,5%), Murcia (19%), Madrid (16,6%), Aragón (16,1%), Comunidad Valenciana (13,6%), Canarias (13,1%), Cantabria (11%) y Cataluña (10,4%).
Los extranjeros que desembolsaron los importes más altos por m2 en la primera mitad del año fueron los procedentes de Dinamarca (2.870 €/m2), EEUU (2.837 €/m2), Noruega (2.701 €/m2), Suecia (2.701 €/m2), Alemania (2.657 €/m2) y Suiza (2.567€/m2). También superaron el precio medio pagado por el conjunto de extranjeros (2.062 €/m2) los compradores de Países Bajos, Francia, Bélgica, Italia e Irlanda. En cambio, marroquíes (694 €/m2), rumanos (1.097 €/m2) y ecuatorianos (1.198 €/m2) pagaron los precios medios más bajos.
Las nacionalidades más destacadas de 2022
Británicos, alemanes y franceses siguen siendo las nacionalidades más destacadas del mercado por volumen de operaciones, aunque este año han ganado protagonismo los compradores procedentes de Países Bajos, Noruega, Irlanda, Ucrania, EEUU y Latinoamérica, aunque por diferentes motivos.
Según los datos de los notarios, los foráneos holandeses, noruegos e irlandeses lideraron el incremento de las compraventas de viviendas en España, con alzas superiores al 100% en los tres casos. Dicho de otro modo, entre enero y junio formalizaron más del doble de transacciones que en el mismo periodo del año anterior.
Además de formalizar el doble de operaciones que el año pasado, los datos de idealista/data muestran que la demanda de vivienda de ciudadanos procedentes de dichos países viene creciendo con fuerza en los últimos dos años. De hecho, las búsquedas de viviendas en venta en idealista procedentes de Países Bajos, Irlanda y Noruega se han duplicado desde 2020.
Los expertos achacan este repunte a factores como el impulso del teletrabajo, el buen clima, las buenas comunicaciones, los ‘hubs’ tecnológicos que se están consolidando en España, unos precios de la vivienda comparativamente más bajos que en otros países europeos y la crisis energética.
Otra nacionalidad protagonista en 2022 ha sido la ucraniana que, coincidiendo con el estallido de la guerra con Rusia, ha formalizado la mayor cifra de compraventas de viviendas en España de la historia. Según los notarios, entre enero y junio los ciudadanos procedentes de Ucrania adquirieron 1.237 viviendas en España, un 73% más que en la primera mitad de 2021 y casi un 60% por encima del promedio registrado de los últimos 15 años (774 unidades).
El incremento de la demanda se ha producido tanto en el mercado de vivienda tradicional como en el sector del lujo, mientras que las tres provincias que despiertan más interés son Alicante, Valencia y Barcelona, al aglutinar casi el 60% de las búsquedas totales de casas en venta en idealista procedentes del país.
También han ganado protagonismo en el mercado los compradores e inversores procedentes de EEUU y Latinoamérica, que han querido aprovechar la debilidad del euro, que en 2022 ha llegado a perder la paridad con el dólar, para comprar inmuebles ‘con descuento’.
En cambio, los británicos, la nacionalidad que ha destacado más a lo largo de la historia en el mercado español, está perdiendo terreno En el tercer trimestre, un 9,3% de estos clientes procedieron de Reino Unido, la cifra más baja desde que los registradores recopilan datos, y muy lejos del casi 24% que llegaron a representar de las compraventas a extranjeros en 2015.
Qué casas compran los extranjeros y en qué zonas
Los expertos afirman que las preferencias de los foráneos son las casas grandes, con terraza y piscina, ubicadas principalmente en zonas de costa, para utilizarlas como segunda residencia en la mayoría de los casos. Aunque también está creciendo el interés por aprovechar temporadas o estancias más largas y teletrabajar, más allá de los clásicos factores como el buen clima, la conectividad aérea o el coste de la vida, inferior al de sus países de origen.
Por ubicación, la Costa Blanca (Alicante), la Costa del Sol (Málaga), Baleares y Canarias siguen siendo las zonas donde los extranjeros tienen un mayor peso en el mercado de la vivienda. Sin embargo, dependiendo de la nacionalidad también hay interés en comprar vivienda en municipios ubicados en provincias como Barcelona y Valencia en el caso de los alemanes; o Madrid y Girona en el caso de los franceses. En cambio, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla y Algeciras (Cádiz), han sido las zonas más demandadas por los compradores procedentes de Marruecos. Los británicos, por su parte han puesto el foco en las capitales Madrid y Barcelona.
Los foráneos incluso tienen interés en adquirir inmuebles en pueblos con menos interés turístico y alejados de la playa. Según un estudio de idealista, Ciudad Quesada (Alicante) es el municipio no costero en el que se registra un mayor volumen de búsquedas de vivienda en venta desde el extranjero.
El segundo pueblo es Busot, situado también en la provincia de Alicante; seguido de Ciudalcampo, en la Comunidad de Madrid. En la lista también están El Verger (Alicante), Fuente Obejuna (Córdoba), Ojén (Málaga), Formentera del Segura (Alicante), Palma de Gandía (Valencia), Viñuela (Málaga) y Montuiri (Baleares).
Otro estudio del marketplace inmobiliario líder en el sur de Europa constata que también existe interés por parte de los extranjeros por las localidades de menos de 5.000 habitantes. De hecho, en 22 pueblos la demanda para comprar vivienda desde otros países es más alta que la nacional. El más destacado es Fuente Obejuna (Córdoba), seguido de Garcirrey y El Milano (ambos en Salamanca), Cala Ratjada (Mallorca), Laroya (Almería), Valle Gran Rey (La Gomera) y Cómpeta (Málaga). En algunos de estos pequeños municipios, el precio de la vivienda está por debajo de los 500 euros/m2, mientras que en otros rebasa los 1.700 euros/m2.
El impuesto a las grandes fortunas afectará a los no residentes
Una de las últimas noticias fiscales del año ha sido la aprobación del bautizado ‘Impuesto de Solidaridad’, también llamado impuesto a las grandes fortunas, que esconde una desagradable sorpresa para los extranjeros no residentes que tengan un patrimonio inmobiliario por encima de los 3 millones de euros: ellos también deberán pagar este tributo que inicialmente será temporal, pero podría venir para quedarse.
Los no residentes tributarán por obligación real, en relación con los bienes y derechos de los que sean propietarios, y se encuentren situados en nuestro país. Los expertos alertan de que puede provocar un efecto disuasorio para las futuras inversiones inmobiliarias en el país, ya que los no residentes podrían optar por invertir en otros países con una fiscalidad más ventajosa. Así, el mercado inmobiliario de lujo en España se puede tambalear con la entrada en vigor de este impuesto, ya que el principal demandante es el extranjero que quiere tener una vivienda y disfrutar de nuestro país.
El tributo a las grandes fortunas, de hecho, ya está provocando que muchos grandes patrimonios españoles estén pensando en trasladar su residencia fiscal a otros países, entre los que destaca República Dominicana, un país que ofrece importantes ventajas tanto a los rentistas como a los pensionistas.
- Técnicos Especialistas en Bienes RaícesGestión de Patrimoniosmadridcentrodenegocio@gmail.com____________________________________
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