Hay operaciones inmobiliarias que se están ralentizando, posponiendo o determinando el precio

 

Alberto Valls, presidente de ULI Spain, habla con idealista/news sobre la actualidad del sector inmobiliario. En clave de inversión, Valls afirma que en el mercado se observan operaciones que se han ralentizado, pospuesto y otras que se está determinando un nuevo precio ante el contexto macro. A pesar de esto, cree que el sector inmobiliario tiene la capacidad para sortear la incertidumbre económica provocada por la inflación, la subida de tipos o la guerra. "El peor de los escenarios no afectaría tanto al sector en España porque después de la crisis está muchísimo menos apalancado y operativamente está mucho mejor", asevera.

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario se encuentra en estos momentos en transición. En los últimos diez meses, la tasa sin riesgo, el bono diez años español, ha subido 300 puntos básicos por la inflación. Y en consecuencia lógicamente lleva una reflexión en qué y en dónde invertir, incluido en el sector inmobiliario.

¿En qué se va a invertir?

Pues en los momentos en los que suben los tipos de interés y sube el coste de la financiación la clave es volver a los fundamentales. ¿Y qué significa fundamentales? Hay tipologías de activos en los cuales hay un desequilibrio entre la demanda y la oferta existente y por lo tanto hay una necesidad de nuevo producto que se va a ir desarrollando sobre esta parte del ciclo más baja. Y eso fundamentalmente afecta a todo lo que es el mundo ‘living’: necesidad de vivienda libre y también necesidad de vivienda asequible y social.

Apostar también por lo que va a ser una tendencia estructural que es el senior living. Conforme la sociedad se hace mayor y gracias a que vivimos cada vez más años, hay una necesidad de vivienda diferente. Ahí claramente hay una necesidad de oferta y de ser atendido… una demanda presente, pero sobre todo futura.

¿Pueden encajar los centros de datos dentro de estos nuevos productos de inversión?

España está infradotada en este aspecto y sin embargo está ante una situación o ubicación privilegiada desde un punto de vista del recorrido del cable. Yo creo que lo que nos está enseñando esta situación de mercado es que la inversión inmobiliaria cada vez tiende más a la parte del componente operativo: para qué se utilizan los activos, cómo se utilizan, quién los explota, cómo los explota… es muchísimo más relevante que exclusivamente una inversión con un retorno fijo y sin conocer el propio funcionamiento del activo. Con lo cual lo que estamos es transformando un negocio que era fundamentalmente de inversión inmobiliaria a un negocio que tiene un componente operativo.

Atendiendo al contexto actual, ¿Cuál es el mejor y el peor escenario posible en el futuro del sector inmobiliario?

El mejor escenario es que la situación de inflación actual sea transitoria y que esto sea una recesión de carácter técnico como afirman los analistas, es decir, que sea corta y que suponga ajustes, pero que permita de alguna manera iniciar un próximo ciclo cuanto antes. El peor de los escenarios no afecta tanto el sector inmobiliario en España porque después de la crisis está muchísimo menos apalancado y operativamente está mucho mejor. Por lo tanto el peor escenario sería una crisis de deuda, aunque las familias no están ni mucho menos endeudadas como estaban en la crisis financiera. Por otra parte, hay ahorro y las compañías están también en una situación de mucho menor apalancamiento que cuando afrontaron a la crisis financiera. 

Entonces, ¿por dónde puede venir el riesgo? 

Lógicamente, por la deuda. Yo si tuviera que utilizar una frase sería navegar la crisis. El secreto del inmobiliario es que tienen la capacidad de aguantar los activos en balance, a pesar de que lógicamente hay una destrucción de valor que en el mejor de los casos será temporal.

Algunos expertos hablan de un Euribor al 3% sostenido durante la siguiente década. ¿Qué acarrearía esa situación?

Venimos de unos años que para incentivar la economía, los tipos de intereses reales eran negativos. Con la subida rápida de tipos de interés para controlar la probablemente tendremos un escenario en el que ya no habrá más tipos de intereses negativos, como mucho neutros. Seguramente tengamos que convivir con el escenario de tipos ligeramente positivos. Eso significa que en los negocios inmobiliarios el rendimiento del propio negocio tiene que ser superior al coste de las financiaciones para que tenga sentido endeudarse. Hablar de plazos yo creo que hoy es demasiado pronto. Lo más importante es ver cómo somos capaces de contener la inflación y cuando esté contenida la inflación volveremos a un entorno de tipos de interés razonables.

¿Cómo cerrará el año la inversión inmobiliaria?

Hay operaciones que se están ralentizando, posponiendo o determinando cuál es el precio… por lo tanto creo que nos quedaremos por debajo de las cifras del año anterior. De cara al año que viene será determinante la subida de tipos para comprobar cuánto se invierte.

¿Al inmobiliario qué le afecta más la guerra, la inflación o la subida de tipos de interés?

Los tipos de interés y la inflación, porque el inmobiliario al final lo que busca es una prima respecto a la tasa sin riesgo. La inflación es un valor refugio, pero la clave es cuánta inflación se puede trasladar a los usuarios de los edificios y por lo tanto a las tasas de esfuerzo. Por este motivo, las tasas de esfuerzos serán absolutamente esenciales para comprender cuánta inflación se puede.

¿Podrá recuperar el pulso el sector de oficinas a pesar del auge del teletrabajo?

El sector de oficinas ha sido siempre el ‘Rey León’. En términos de ubicación, los activos ‘prime’ están en los mejores sitios de las ciudades, y por lo tanto lo que se irá transformando es el uso de los propios edificios, pero siempre serán con una ubicación excelente y además adecuando a las demandas. Con lo cual, probablemente, cuando despejemos esa doble incertidumbre que hoy tenemos: una de ciclo y por otra parte el uso de los mismos; volverán a ser protagonistas dentro de la tarta de inversión.

¿Qué ocurrirá en el segmento del 'build to rent'?

Bueno, la necesidad de nueva oferta es tal que se tendrá que ajustar. Si no hay nueva oferta, pues las tensiones, por mucho que se intente regular desde el lado de los precios se seguirán produciendo. Y hemos visto que cuanto más se regula, la oferta más se reduce, con lo cual la curva de oferta y demanda sigue estando desequilibrada. Hay que establecer políticas que garanticen que se adecúa la oferta a la demanda y más en momentos en los que uno de los retos es la accesibilidad de vivienda, con lo cual requiere de vivienda de alquiler e incluso opciones imaginativas como alquileres con opción a compra.

¿Cuál es la diferencia entre vivienda social y vivienda asequible?

Yo creo que la manera más objetiva de diferenciarlas es ver la renta que se puede pagar y eso es cuantas veces el IPREM, el salario mínimo. Vivienda accesible puede ser hasta sietes veces el IPREM. Y la vivienda social son viviendas que no tienen rentabilidad porque al final alguien tiene que asumir el coste.

¿Van a ser claves las colaboraciones públicos-privadas en este sentido?

Sí. La clave para esas colaboraciones público-privadas va a ser la financiación y la inflación en costes que debe de estar contenida. Pero los escenarios de financiación en los últimos seis meses han cambiado y por lo tanto los proyectos deberán definirse para que a alguien le compense entrar en esa colaboración público-privada.

¿Cómo se puede comportar el sector logístico y el sector hotelero?

El sector logístico y el sector hotelero tienen también una necesidad de oferta, fundamentalmente el sector logístico por el comercio electrónico y por la necesidad de adaptar la oferta. Y el sector hotelero es un sector muy atomizado en el mercado español, todavía en manos de propietarios no institucionales. Por este motivo, tiene sentido que esa fragmentación pase a una concentración a través de plataformas que puedan reinvertir en los activos.

¿Se puede dar una concentración de empresas en el sector inmobiliario?

Creo que las fusiones se dan fundamentalmente por dos cuestiones o porque alguien quiere vender y entonces no es tanto una fusión, sino una venta, o porque a las partes les compensa, porque generan un valor para el accionista en los dos casos. De todos modos, en momentos de incertidumbre es más probable que haya ventas y no tanto fusiones.

¿Cómo explicarías qué es ULI para alguien que no lo conozca?

Urban Land Institute es el instituto más antiguo dentro del sector inmobiliario. De hecho va más allá del sector inmobiliario, porque tiene como misión el desarrollo sostenible, tanto de los territorios como de las comunidades, refiriéndose a las comunidades a las personas. Es desarrollado e iniciado en Estados Unidos. Tiene presencia en tres continentes, más de 45.000 socios y es un instituto de referencia que analiza, que es en otros países es consultivo a la hora de transformar los territorios y que sobre todo, lo que trata es de anticiparse a las grandes tendencias del sector y aglutinar a los mejores profesionales de cada una de las diferentes especialidades: arquitectos, la propia administración, inversores, financiadores y consultores.

¿Cuál es el objetivo principal de ULI?

Es una entidad sin ánimo de lucro. Su propósito principal es, a través de la transversalidad del conocimiento de las personas, ser capaz de una forma responsable de aportar todo el conocimiento y valor en la transformación del territorio.

¿Cuál es su repercusión en España?

ULI Spain tiene más de 400 asociados entre Madrid y Barcelona, más de 30 socios corporativos y están representados de forma transversal todos los sectores dentro del sector inmobiliario: arquitectos, abogados, promotores, inversores, gente de la administración, consultores…

¿Tenéis pensado ampliar vuestra presencia fuera de Barcelona y de Madrid?

Sin duda. En otros países ULI está en las principales ciudades de cada país. Dentro del propio plan de desarrollo serán aquellas ciudades que tengan dinamismo y sobre todo inquietud por preocuparse por el desarrollo sostenible de los territorios las que cuenten con una delegación. Cabe destacar también desde el 6 al 8 de junio de 2023 se celebrará en Madrid la conferencia anual de ULI Europe, que aglutinará a más de 800 personas.

¿Cuál es el papel de los jóvenes dentro de ULI?

El colectivo de socios de ULI está segmentado: si tienen menos de 35 años se llaman young leaders; entre 35 y 45 son los ‘next’ y a partir de 45 ya son ‘senior members’. Una de las grandes ventajas en este momento de ULI Spain es que más del 40% de sus miembros son ‘young leaders’- 

Y, ¿Cuál es la propuesta de valor que reciben? 

Pues lo que reciben es intercambio precisamente de conocimiento con los seniors. Esto se realiza a través de sesiones y de conferencias. Se realiza también a través de un programa de mentoring donde tienen sesiones en grupos de cuatro con un ‘senior member’ y con un ‘next’. Estamos creando además lo que es Uli Learning, que será un programa especializado para los ‘young leaders’, para que los que llevan más años compartan experiencias por tipologías de activos con los más jóvenes.

Por gentileza de IDEALISTA

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