El mercado de la vivienda está viviendo un año de subidas de precio. Una tendencia que se impone en términos generales tanto en las viviendas libres como en las protegidas, aunque con excepciones.
Según un estudio de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), basado en los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), en un total de 23 provincias el valor de tasación de las viviendas de protección se ha encarecido entre diciembre de 2021 y el pasado mes de septiembre, mientras que en otras 18 los precios han caído. También hay dos provincias donde el precio se ha mantenido estable en 2022 y hay otras donde no hay datos oficiales.
Las subidas más pronunciadas se han producido en las provincias gallegas de Lugo y A Coruña, donde el valor de tasación del m2 de las viviendas protegidas se ha encarecido un 5,3% y un 3,8%, respectivamente. En Ciudad Real y Jaén el m2 también ha aumentado más de un 3%, mientras que en Las Palmas se ha incrementado un 2,7%. En las provincias de Huesca, Sevilla, Gerona, Barcelona y Burgos el alza supera el 1%.
En otras 13 provincias repartidas por toda la geografía nacional el precio del m2 de la vivienda protegida ha subido menos de un 1%. Se trata de Cuenca, Pontevedra, Guipúzcoa, Valladolid, Cantabria, Huelva, Tenerife, Valencia, Baleares, Lerida, Toledo, Guadalajara y Asturias.
En Navarra y La Rioja, en cambio, el m2 de la vivienda protegida marcó a cierre del tercer trimestre del año el mismo precio que a finales de 2021.
La situación es distinta en otras 18 provincias, que han registrado números rojos. Las caídas son inferiores al 1% en Albacete, Alicante, Madrid, Zaragoza, Castellón, Almería y Salamanca. En cambio, en Murcia, Cádiz, Tarragona, Córdoba y Cáceres, el m2 de la vivienda protegida ha retrocedido entre un 1% y un 2% en los nueve primeros meses del año.
Pero las seis provincias donde más se ha abaratado el precio medio de la vivienda protegida son León, Granda, Badajoz, Vizcaya, Álava y Málaga, aunque la caída solo supera el 3% en los dos últimos casos.
El análisis sobre la evolución del m2 de las viviendas de protección en España no incluye datos de Teruel, Ávila, Palencia, Segovia, Soria, Zamora y Orense, al no estar disponibles.
Las viviendas protegidas más caras y baratas de España
Si miramos cómo está actualmente el m2 de la vivienda protegida en España, descubrimos que las provincias con los precios más altos son, por este orden, Madrid (1.400 euros/m2), Gerona (1.216 euros), Tarragona (1.206 euros), Barcelona (1.199 euros) y Lleida (1.193 euros/m2).
Otras 14 provincias también registran un precio por m2 por encima de los 1.100 euros, entre las que se encuentran Málaga, Navarra, Sevilla, las provincias vascas, Zaragoza, Burgos, Alicante, Granada, Cádiz y La Rioja.
Valencia, Córdoba, La Coruña. Huelva y Valladolid, por ejemplo, están por debajo de esos 1.100 euros/m2, aunque superan el promedio nacional de septiembre de 2022 (unos 1.060 euros/m2).
En otras 10 provincias, el precio del m2 de la vivienda protegida está por debajo de los 1.000 euros. En concreto, en Murcia, Salamanca, Ávila, León, Zamora, Orense, Lugo, Ciudad Real. Cáceres y Badajoz. Las dos provincias extremeñas cierran el ranking nacional, al ser las únicas del país con un precio por m2 inferior a los 800 euros.
De qué depende el precio de la vivienda protegida
Para entender estas diferencias es necesario recordar que el valor de tasación del módulo de vivienda protegida depende de cada comunidad autónoma y está estipulado. Y, según recalca Luis Corral, CEO de Foro Consultores, "la vivienda protegida tiene un valor máximo legal permitido de compra o de renta, pero no un mínimo. En aquellas zonas donde la demanda ha decaído o está deprimida, lo normal es que el organismo del que depende baje el precio. Por el contrario, en las que ha subido el interés por este tipo de vivienda, puede ocurrir que se haya actualizado el módulo al precio máximo y eso supone incrementos de precios, dependiendo del margen que tenga la Administración. Eso hace que se vean subidas o bajadas en función de la situación de cada zona".
Más allá de las actualizaciones de los módulos que se llevan a cabo y de cómo han cambiado en los últimos tres trimestres, Leyre López, del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), recuerda que "en general, el mercado de la vivienda protegida, al estar intervenidos los precios (ya que están regulados y se calculan en función del precio del módulo, de la superficie y ubicación), es menos sensible a la evolución del contexto macroeconómico que el de la vivienda libre". De hecho, mientras que a nivel nacional la vivienda libre ha experimentado una subida del 2,7% entre enero y septiembre (el m2 ha pasado de 1.694,1 euros en diciembre de 2021 a 1.740 en septiembre, según el Mitma), en las viviendas acogidas a algún régimen de protección esta variable ha mostrado un incremento de casi un punto porcentual.
Por último, Mariola Soriano, Research Analyst de Instituto de Valoraciones, afirma que "los factores que influyen en la tasación de una vivienda protegida son los mismos que influyen en la tasación de una vivienda libre (características de la vivienda, entorno, etc.), siendo la única diferencia entre ambas la consideración del valor del módulo de tasación para este tipo de viviendas (protegida) establecido de forma particular por cada una de las comunidades autónomas. De este modo, se considera como valor final adoptado de la tasación, el menor entre el obtenido mediante el estudio de mercado (es decir, en condiciones de mercado libre) y el obtenido mediante el módulo de tasación correspondiente. En este sentido, la variación de valor en este tipo de vivienda es heterogénea dentro del territorio nacional en función del comportamiento de su valor en el mercado libre respecto al valor del módulo de tasación".
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