Jorge Álvarez-Cascos es consultor inmobiliario y senior vicepresident & Legal Advisor de Casa de Campo Real Estate, una agencia inmobiliaria especializada en vender y alquilar viviendas en Casa de Campo, un complejo de lujo en República Dominicana que cuenta con un resort hotelero, villas y campos de golf, entre otros servicios de alto 'standing'.
En esta entrevista, explica que cada vez más españoles se están instalando en el país, con el objetivo de conectar con la naturaleza, mejorar su calidad de vida y disfrutar de una menor presión fiscal. Muchos de ellos son grandes patrimonios, que están buscando afincar su residencia fuera de España para pagar menos impuestos. Asegura que es posible comprar viviendas cerca de la costa por menos de 200.000 dólares y que se puede obtener una rentabilidad de hasta el 7% a través del alquiler.
¿Qué es Casa de Campo?
Casa de Campo es el mejor resort del Caribe y uno de los mejores del mundo. Es un resort consolidado, tiene 23 kilómetros cuadrados y una oferta imbatible en cuanto a vacaciones.
Tenemos cuatro campos de golf, uno de ellos es uno de los 20 campos mejores del mundo; tenemos dos canchas de polo, un circuito de campeonato de polo, la mayor marina del país, tres canchas de tenis, un ‘shooting camp’ y luego que cualquier tipo de deportes náuticos que puedas hacer están a tu alcance.
También tenemos un ‘beach club’ estupendo con varias piscinas y todos los servicios que puedes necesitar, desde cines hasta una farmacia y un supermercado. Y tenemos 13 restaurantes dentro del resort en distintas ubicaciones con cocina internacional. Con lo cual, si realmente no quieres salir, no sales.
¿A quién va dirigido este resort?
Es un resort enfocado fundamentalmente a las familias, porque tenemos oferta para los padres y para los hijos. Y lo bueno que tiene Casa de Campo es que muchas familias que empezaron yendo allí ahora están en la segunda generación y siguen repitiendo.
Se está invirtiendo mucho dinero y ahora inauguramos 65 nuevas habitaciones de mega lujo que esperemos que estén disponibles en lo que queda de año.
Con este resort ofreces discreción, ofreces privacidad, ofreces seguridad, que es muy importante. Y lo que es muy importante también para los inversores y para las personas que vienen es que nuestras transacciones son todas en dólares. Tú compras y vendes en dólares, con lo cual no estás sujeto a los cambios que puede experimentar el peso dominicano. También es muy importante que nosotros pertenecemos a la Corporación Romana y que todo nuestro proceso de compra es transparente.
"Casa de Campo es el mejor resort del Caribe y uno de los mejores del mundo"Pero no es un resort vacacional al uso. ¿Cómo funciona exactamente?
El modelo de negocio es que Corporación Romana, que es la propietaria a través de Costa Sur, lo que hace es vender terrenos. Y hay promotores que deciden comprar esos terrenos y desarrollar viviendas.
Son promociones normalmente pequeñas, de 7-8-10 casas, pero no hay grandes edificios. Lo que no hacemos nunca es poner en el mercado más suelo del que el mercado pueda absorber y eso te garantiza una estabilidad en los precios, con lo cual el inversor está tranquilo de que, cuando invierte en Casa de Campo, su propiedad nunca va a verse depreciada, salvo que venga la crisis de 2008, que inevitablemente no se escapa nadie.
En Casa de Campo no tenemos en este momento una oferta grande de propiedades porque ya se han vendido. Actualmente tenemos 60 villas a la venta, cuando hace tres años teníamos 90.
"Nunca ponemos en el mercado más suelo del que se puede absorber y eso garantiza una estabilidad en los precios"¿Hay mucho movimiento en el mercado inmobiliario dominicano?
En términos generales, el mercado ha crecido mucho en los últimos años. Las ventas han crecido una barbaridad y los precios también.
Se habla de crecimientos por encima del 20%. Incluso en terrenos diría que estamos por encima del 40%. Después de la pandemia ha tenido un impulso porque el cliente ha querido salir de las ciudades para ir a un entorno donde pueda teletrabajar. Y la verdad es que la infraestructura que tenemos a nivel de comunicaciones es magnífica y esto ha provocado un aluvión de compradores.
Los desarrollos que se están haciendo en el país actualmente no están sobredimensionados y hay mucha demanda: las necesidades habitacionales del país son muy grandes y todavía no están satisfechas y, por otro lado, la demanda del turista está ahí.
¿Qué tipo de promotores se han interesado más últimamente en desarrollar viviendas?
Son promotores locales, porque el tamaño de las promociones no hace atractivo para un inversor extranjero meterse a promover allí. Donde sí hay inversión extranjera es en zonas como Bávaro, Punta Cana o Las Terrenas, donde ya son promociones mucho más grandes, con 300 o 400 apartamentos. Ahí sí hay un inversor extranjero que va, promueve, desarrolla y vende.
¿Qué tipo de turistas es el más habitual en República Dominicana?
Es un país que recibe mucho flujo de turistas y que seguirá creciendo porque estamos muy cerca de Estados Unidos. De hecho, el mayor grupo de turistas que tenemos son turistas americanos, después canadienses y de América Latina, como brasileños, colombianos y venezolanos… Y también hay europeos, sobre todo, mucho turista italiano y español. También francés, escandinavo y alemán, pero menos. En los últimos años ha habido un flujo muy alto de rusos, pero se ha interrumpido por la guerra.
¿Y son los mismos que luego compran viviendas?
El turista que viene por primera vez suele venir a nuestro hotel porque viene a jugar al golf. Y es a la segunda o tercera repetición cuando toman la decisión de comprar una vivienda y de invertir a través del alquiler. Así consiguen de alguna manera un ingreso adicional de su vivienda.
En Casa de Campo Real Estate alquilamos lógicamente las viviendas y suele ser por temporadas cortas. Es muy difícil encontrar producto para temporadas de un año porque los propietarios quieren seguir usando sus viviendas. Lo habitual es alquilar unos meses.
¿De qué precios estamos hablando?
Los precios van en relación con los servicios. Nuestra principal demanda se centra en propiedades de hasta el millón de dólares, aunque tenemos villas de hasta 50 millones de dólares. No somos la opción más barata, pero sí somos la mejor opción.
¿Por qué?
Pues porque está todo consolidado, tanto nuestro golf como nuestra marina, nuestro polo… Tenemos seguridad, cuidamos todos los detalles y los clientes tienen un montón de cosas a su alcance.
¿Por qué está tan de moda ahora República Dominicana?
República Dominicana siempre ha sido un destino creciente, y tenemos la ventaja de estar cerca de EEUU y Canadá, de tener un buen clima y de tener una gente tremendamente amable. La persona que viene al país se queda encantada porque le atienden bien y eso es algo muy importante.
Además, es un país muy estable, lo que es también importante para el turista, y la gente después de la pandemia quiere más contacto con la naturaleza. Y lo tenemos todo: el resort más exclusivo que es Casa de Campo, pero también si te gusta el surf y eres un poco más 'hippie', te puedes ir a Cabaret, que es una zona muy bonita, con un mar muy bravo y muy abierto. El norte del país tiene la montaña más alta del Caribe. También puedes ir a Jarabacoa, donde hay un clima fresco en pleno verano…
Hay zonas muy bonitas y las playas son maravillosas, el agua está caliente todo el año y tiene una gastronomía poco conocida, pero bastante rica, y eso también ayuda a que la gente disfrute y se sienta cómoda. La oferta que tienes es muy amplia y eso quizá es lo más importante.
¿Y para los inversores, qué ofrece?
República Dominicana para los inversores representa hoy por hoy el mejor destino en Latam. Todos los países de Latinoamérica en los últimos años han experimentado cambios de gobierno de tendencias de izquierdas que intranquilizan al capital. Perú, Chile o Venezuela ya llevan años en esa situación. No te quedan muchas opciones donde puedas ir a un país a invertir sin riesgos de cambios drásticos en el gobierno que te impliquen de alguna manera no cumplir tu plan de negocio. Los partidos políticos que están en el que está el poder en República Dominicana y las posibles alternativas tienen programas muy parecidos. No va a haber un cambio político, aunque cambie el partido en el Gobierno. Las políticas no van a sufrir una variación.
Además, la República Dominicana, a pesar de que no es el país más grande en Latam, es la octava economía de la OTAN y eso es tremendamente importante. El crecimiento medio de República Dominicana ha sido el más alto del Latam, cercano a un 5% sostenido.
Luego tiene unas leyes de fomento a la inversión extranjera que son muy interesantes, que lo que hacen es incentivar a los rentistas y a los pensionistas a residir en el país, concediéndoles ventajas fiscales considerables. Además, hay un tratado de doble imposición firmado entre España y República Dominicana, de manera que todas las transferencias de capital, bien sean de pensiones, de dividendos o de lo que tú recibas en República Dominicana, si eres residente estás exento de tributación. No tributa aquí y no tributa allí. Eso está impulsando que bastantes españoles empiecen a considerar y estén considerando ya hacerse residentes allí, que te obliga a estar seis meses y 13 días, porque realmente compensa.
Además, hay otros incentivos fiscales, como por ejemplo para nuevas promociones turísticas o a la hora de vender una propiedad, lo que en España sería la plusvalía municipal.
"Concede ventajas fiscales considerables a los rentistas y pensionistas"¿Qué oferta de vivienda hay ahora en República Dominicana?
Allí se están haciendo muchísimos desarrollos, aunque todo depende de la ubicación. Hay desarrollos para comprar un apartamento pequeño por 85.000 dólares, aunque no están en la playa. Si quieres estar más cerca de la playa encuentras vivienda por unos 200.000 dólares. Y si te vas a la zona de Cancún puedes comprar un apartamento por 350.000 dólares.
"Hay desarrollos para comprar un apartamento pequeño por 85.000 dólares"¿Y cuál es el perfil de demandante de vivienda español?
El mayor número de españoles que va a República Dominicana es el que va de vacaciones a pasar una semana o de luna de miel, pero no compran.
Luego tenemos otros españoles que se van a trabajar a República Dominicana por muchas razones, como la dificultad de encontrar empleo para la gente joven y por las oportunidades de emprendimiento que puedes tener allí. Esas personas llegan, buscan trabajo, generalmente suelen trabajar en una empresa española, y adquieren una vivienda de entre 80.000 y 100.000 dólares.
También está el español que ha dejado de trabajar y que quiere retirarse allí o pasar temporadas. Y aquí tenemos dos estratos: gente para la que la eficiencia fiscal tiene mucha más importancia, que suelen venir a Casa de Campo. Y el otro estrato es gente con nivel un poco más bajo, pero que quiere mejorar su calidad de vida, y se van a la zona de Kafkiana, de Bávaro o Las Terrenas.
¿Los bancos del país ofrecen hipotecas a extranjeros?
Hay bancos locales que ofrecen financiación para propiedades a extranjeros, pero el modelo 80%-20% que hay en España allí no existe. En República Dominicana ese límite está en torno a un 65% aproximadamente del valor de la propiedad, porque los bancos allí no se sienten cómodos asumiendo más riesgo.
¿Se puede rentabilizar una vivienda?
Depende del precio al que compres y dónde compres, pero se puede esperar un retorno de entre un 6% y un 7% a través del alquiler. Lo más importante es que aciertes en la ubicación, aunque quizás sea lo más difícil para el que viene de fuera y no conoce el país.
"Con el alquiler de una vivienda se puede esperar un retorno de hasta un 7%"¿Hay oportunidades de inversión más allá de la vivienda?
Hay proyectos inmobiliarios importantes en marcha y una universidad española que está instalándose allí. Se trata de la Universidad Europea del Atlántico, que está construyendo un campus universitario con 52.000 m2 en la provincia de La Romana.
Hay oportunidades en el sector de residencias de estudiantes, que es un mercado muy maduro en Estados Unidos y en algunos países de Europa, donde ha habido muchos movimientos últimamente de compras y ventas. Hay oportunidades también en centros comerciales y, aunque es verdad que no hay espacio para demasiados macrocentros, sí para centros comerciales de tamaño medio.
En mi faceta de consultor, estoy trabajando en el ‘fundraising’ para una residencia de estudiantes que tendrá capacidad para 3.000 alumnos y cuyo proyecto tiene un coste de 5,5 millones de dólares, y estamos construyendo una residencia con 240 camas. Allí, no existe el concepto de residencias de estudiantes tipo americana o europea, con el campus y servicios, así que vamos a ser un poco los pioneros en ese concepto de residencia.
¿Estáis notando un mayor interés de grandes patrimonios españoles tras el impuesto a las grandes fortunas que ha aprobado el Gobierno de España?
Sí, hay españoles que tienen un patrimonio importante que están empezando a instalarse en República Dominicana a efectos fiscales, y hay nombres muy conocidos, pero que no voy a citar. En Casa de Campo tenemos un lema que es la discreción.
¿Esperáis que ese interés vaya a más?
Las nuevas legislaciones y las noticias relativas a los cambios fiscales en España están generando mucha intranquilidad y esperamos que haya un incremento de españoles que quieran buscar un entorno fiscal más favorable. De hecho, ya hay despachos de abogados trabajando en esto.
"Esperamos un incremento de españoles que quieran buscar un entorno fiscal más favorable"¿Qué recomendaciones darías a una persona de clase media que quiere instalarse en República Dominicana y empezar una nueva vida?
A las personas que se estén planteando elegir un país más ‘friendly’, con gente amable y un entorno impositivo más llevadero, lo primero que les diría es la importancia de la localización. Hay varias opciones en el país, así que la ubicación depende del estilo de vida que quieras tener. Conviene buscar proyectos que estén bien ubicados y ver siempre quién está detrás de esa promoción.
También es importante que te asesores de alguien que conozca el país y que te pueda ayudar en esa elección, porque una de las cosas que cualquier español medio va a buscar es que esa inversión gane valor y que esa propiedad, cuando él no la ocupe, le genere una rentabilidad. Y esa rentabilidad va a estar condicionada por dónde esté y por el atractivo que tengan los servicios que ofrezca. Eso es lo importante y para eso estamos nosotros, para poder ayudarles en esa elección.
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