La Ley de Vivienda sigue estancada en el Congreso casi un año después de su aprobación en Consejo de Ministros. De hecho, sigue siendo uno de los focos de enfrentamiento, que no han sido pocos, entre los socios de Gobierno en lo que va de legislatura y ha desatado la polémica en el sector inmobiliario, con medidas estrella como el tope a los alquileres. Partidos de la oposición, expertos y organismos consideran que algunas de sus medidas crean inseguridad jurídica y suponen un ataque a la propiedad privada y a la libertad de empresa.
Lo quiera o no la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, la Ley de Vivienda se encuentra bloqueada en el Congreso de los Diputados ante la falta de apoyos necesarios para salir adelante. La normativa ha recibido más de 800 enmiendas que deben ser tratadas en comisión parlamentaria, y el texto definitivo pasar por el debate y votación del Pleno de la Cámara Alta.
La parte socialista del Gobierno, a la que pertenece la titular de vivienda, espera que el texto consiga luz verde a principios de 2023, casi un año después de que el Consejo de Ministros aprobara el proyecto de Ley el pasado 1 de febrero. Los socios de Podemos en el Ejecutivo, con la ministra de Derechos Sociales y líder de la formación morada a la cabeza, Ione Belarra, exigen cambios durante esta tramitación que no llegaron a pactar entre ambos durante el anteproyecto de Ley.
Esta ley regulará los desahucios y las viviendas vacías, además de las ayudas al acceso a un hogar, la creación de un parque residencial público en alquiler asequible, entre otras cuestiones. Pero todas han quedado eclipsadas por la limitación de los precios del alquiler que se pretende aplicar a los grandes tenedores en las zonas que se declaren tensionadas.
Algo que no es suficiente para Podemos, que ahora pide que la regulación de precios en zonas de mercado tensionados alcance a todos los propietarios, tanto grandes como pequeños tenedores de vivienda, además de incorporar todos los pisos de la Sareb al parque público de vivienda y garantizar la prohibición de desahucios sin alternativa habitacional en familias vulnerables.2023 será un año donde el mercado del alquiler verá como sigue sigue disparada la actual presión de la demanda sobre la oferta, sobre todo en los grandes mercados, donde la escasez de pisos en arrendamiento está marcando que los precios no bajen, pese al actual contexto económico, sino que suban.
Unos de los motivos de esta falta de reposición de viviendas en el mercado del alquiler es esta inseguridad jurídica de la que hablan los expertos. “Por un lado, está la dificultad para recuperar la vivienda de forma rápida en caso de impago u ocupación. Por otro lado, la inseguridad que provocan todas las medidas que se toman o se anuncian desde los gobiernos autonómicos, pero sobre todo, desde el Gobierno Central que, lejos de favorecer la aparición de nuevo producto en el mercado, contribuyen a su desaparición: muchos propietarios, una vez terminados los contratos de arrendamiento, deciden sacar sus viviendas del mercado y ponerlas en venta”, ha afirmado recientemente idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, en sus previsiones del mercado para 2023.
Esta inseguridad jurídica para el propietario se ve caracterizada, por un lado, en la renovación de la limitación del 2% en la actualización de los contratos de alquiler de viviendas de viviendas, que lleva vigente desde el segundo trimestre de 2022 y continuará hasta el 31 de diciembre de 2023. Además, ahora se ha añadido la obligación de prórroga de seis meses para aquellos contratos de arrendamiento que expiren antes del 30 de junio, en los que no haya un acuerdo de renovación y lo solicite el inquilino.
Y, por otro, en la llegada de la Ley de Vivienda con las medidas hacia el alquiler. Aunque, en el actual texto se establece un periodo de transición de 18 meses desde la entrada en vigor de la normativa para aplicar la bajada de precios obligatoria a los grandes propietarios en las zonas que los ayuntamientos y autonomías declaren como zonas tensionadas. Por lo que, tras los retrasos vividos, este control de precios del alquiler prácticamente no se va a aplicar hasta mediados o finales de 2024.
La Ley de Vivienda sigue estancada en el Congreso casi un año después de su aprobación en Consejo de Ministros. De hecho, sigue siendo uno de los focos de enfrentamiento, que no han sido pocos, entre los socios de Gobierno en lo que va de legislatura y ha desatado la polémica en el sector inmobiliario, con medidas estrella como el tope a los alquileres. Partidos de la oposición, expertos y organismos consideran que algunas de sus medidas crean inseguridad jurídica y suponen un ataque a la propiedad privada y a la libertad de empresa.
Lo quiera o no la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, la Ley de Vivienda se encuentra bloqueada en el Congreso de los Diputados ante la falta de apoyos necesarios para salir adelante. La normativa ha recibido más de 800 enmiendas que deben ser tratadas en comisión parlamentaria, y el texto definitivo pasar por el debate y votación del Pleno de la Cámara Alta.
La parte socialista del Gobierno, a la que pertenece la titular de vivienda, espera que el texto consiga luz verde a principios de 2023, casi un año después de que el Consejo de Ministros aprobara el proyecto de Ley el pasado 1 de febrero. Los socios de Podemos en el Ejecutivo, con la ministra de Derechos Sociales y líder de la formación morada a la cabeza, Ione Belarra, exigen cambios durante esta tramitación que no llegaron a pactar entre ambos durante el anteproyecto de Ley.
Esta ley regulará los desahucios y las viviendas vacías, además de las ayudas al acceso a un hogar, la creación de un parque residencial público en alquiler asequible, entre otras cuestiones. Pero todas han quedado eclipsadas por la limitación de los precios del alquiler que se pretende aplicar a los grandes tenedores en las zonas que se declaren tensionadas.
2023 será un año donde el mercado del alquiler verá como sigue sigue disparada la actual presión de la demanda sobre la oferta, sobre todo en los grandes mercados, donde la escasez de pisos en arrendamiento está marcando que los precios no bajen, pese al actual contexto económico, sino que suban.
Unos de los motivos de esta falta de reposición de viviendas en el mercado del alquiler es esta inseguridad jurídica de la que hablan los expertos. “Por un lado, está la dificultad para recuperar la vivienda de forma rápida en caso de impago u ocupación. Por otro lado, la inseguridad que provocan todas las medidas que se toman o se anuncian desde los gobiernos autonómicos, pero sobre todo, desde el Gobierno Central que, lejos de favorecer la aparición de nuevo producto en el mercado, contribuyen a su desaparición: muchos propietarios, una vez terminados los contratos de arrendamiento, deciden sacar sus viviendas del mercado y ponerlas en venta”, ha afirmado recientemente idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, en sus previsiones del mercado para 2023.
Esta inseguridad jurídica para el propietario se ve caracterizada, por un lado, en la renovación de la limitación del 2% en la actualización de los contratos de alquiler de viviendas de viviendas, que lleva vigente desde el segundo trimestre de 2022 y continuará hasta el 31 de diciembre de 2023. Además, ahora se ha añadido la obligación de prórroga de seis meses para aquellos contratos de arrendamiento que expiren antes del 30 de junio, en los que no haya un acuerdo de renovación y lo solicite el inquilino.
Y, por otro, en la llegada de la Ley de Vivienda con las medidas hacia el alquiler. Aunque, en el actual texto se establece un periodo de transición de 18 meses desde la entrada en vigor de la normativa para aplicar la bajada de precios obligatoria a los grandes propietarios en las zonas que los ayuntamientos y autonomías declaren como zonas tensionadas. Por lo que, tras los retrasos vividos, este control de precios del alquiler prácticamente no se va a aplicar hasta mediados o finales de 2024.
Principales medidas de la Ley de Vivienda
Las principales medidas que recoge el anteproyecto de la Ley de Vivienda relacionadas con el mercado del arrendamiento son:
Zonas de mercado residencial tensionado
Congelación de rentas para inquilinos actuales
En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Esta medida entrará en vigor cuando la zona sea declarada tensionada.
En las áreas de mercado residencial declaradas tensionadas, los arrendatarios actuales podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años. Esta medida entrará en vigor cuando la zona sea declarada tensionada.
Congelación de nuevos contratos de alquiler
En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.
Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.
En las áreas tensionadas, para los nuevos contratos de viviendas, ya en el mercado de alquiler, se podrá limitar la renta a la del contrato anterior con el incremento del IPC correspondiente. Y en algunos casos, se podrán permitir subidas adicionales hasta un máximo de un 10% en determinados supuestos, como las mejoras en el hogar, rehabilitación de la vivienda o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.
Además, se establecerán mecanismos excepcionales de contención y bajada de precios del alquiler en estas zonas, ya sea para aumentar la oferta o para impedir incrementos abusivos de la renta. Se incentivará fiscalmente la bajada de precios.
Figura del gran tenedor
La Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.
La Ley de Vivienda define como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de 10 viviendas -excluyendo garajes y trasteros- o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En zonas de mercado tensionado, las administraciones que las declaren podrán establecer criterios adicionales, solo a los efectos de solicitar información adicional sobre los parques de vivienda que gestionen.
Límite al alquiler (periodo de 18 meses para aplicar un índice de precios)
En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.
En las áreas declaradas tensionadas, cuando el propietario sea una persona jurídica y gran tenedor, la renta de los nuevos contratos estará limitada por el contrato anterior o por el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.
Se abre un periodo de 18 meses desde la aprobación de la Ley para establecer dicho índice y aplicar esta limitación. Si tenemos en cuenta que la tramitación parlamentaria podría prolongarse durante meses y ese periodo de gracia, los límites de rentas del alquiler a grandes tenedores llegarían en 2024. Es decir, una vez terminada la presente legislatura.
Estímulos fiscales a los pequeños propietarios
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:
- Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
- Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
- Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Se estimulará fiscalmente el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. En los nuevos contratos, se establece una deducción general del 50% que podrá incrementarse hasta el 90% si se firma en una zona de mercado tensionado, en función de unas condiciones:
- Bajada de la renta en una zona declarada tensionada (90%). Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior.
- Alquiler de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años (70%). Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas
- Vivienda asequible incentivada o protegida (70%). Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
- Rehabilitación o mejora (60%). En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Otras medidas de la normativa
El texto también incluye medidas destinadas a movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO.
El texto también incluye medidas destinadas a movilizar la vivienda vacía, aumentar el parque público de viviendas, la creación del Consejo Asesor de Vivienda, dotar de más garantías a la compra o el alquiler de vivienda o la reserva del 30% de la obra nueva a VPO.
Movilización de la vivienda vacía
Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.
Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.
Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
Parque público de viviendas
El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Por otro lado, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, pero a la que se le otorgarán beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.
El parque público de vivienda social estará sujeto a permanente protección y no podrá ser enajenado. Actualmente apenas alcanza a las 290.000 unidades, lo que supone que solo el 1,6% de los hogares pueden optar a algún tipo de vivienda de las Administraciones Públicas, frente al 10% que registran otros países de nuestro entorno.
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Por otro lado, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, de titularidad privada, pero a la que se le otorgarán beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo a cambio de ser destinada al alquiler a precios reducidos.
Reserva del 30% de la obra nueva a VPO
Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La legislación urbanística podrá establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para estas viviendas, determinando en su caso las compensaciones correspondientes cuando se vean afectados derechos adquiridos. De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).
Se incentivará la vivienda protegida en alquiler a precio limitado. La legislación urbanística podrá establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado para estas viviendas, determinando en su caso las compensaciones correspondientes cuando se vean afectados derechos adquiridos. De la reserva de suelo sometido a algún régimen de protección pública, se establece un porcentaje mínimo de la mitad de ellas para vivienda en alquiler asequible (la mitad de ese 30%).
Desahucios en personas en situación de vulnerabilidad
Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Por gentileza de IDEALISTA.
_______________________________________________________
Nuestra experiencia nos indica que el equipo comercial realiza su labor diaria de una forma mecánica e invariable durante todos sus años de experiencia. Por ello, las empresas del sector inmobiliario han de aleccionarse sobre cómo adaptarse a los tiempos, y eso implica tanto el día a día como los objetivos estratégicos.
INSTITUTO EUROPEO DE GESTIÓNEMPRESARIAL
Formación & ConsultoríaProgramas de formación para el Sector Inmobiliario.Curso específico para su Empresa+info: iege.formacionyconsultoria@gmail.com Dpto. Información de Programas_________________________________________
Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a la vivienda habitual de hogares vulnerables para garantizar una comunicación efectiva y rápida entre el órgano judicial y los servicios sociales a través de un requerimiento para que estos evalúen la situación y, en su caso, atiendan rápidamente a las personas en situación de vulnerabilidad económica y/o social.
Por gentileza de IDEALISTA.
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Nuestra experiencia nos indica que el equipo comercial realiza su labor diaria de una forma mecánica e invariable durante todos sus años de experiencia. Por ello, las empresas del sector inmobiliario han de aleccionarse sobre cómo adaptarse a los tiempos, y eso implica tanto el día a día como los objetivos estratégicos.
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