"REALTY NEWS" Mercado Inmobiliario y Financiero: España necesita desarrollar 1.100 residencias de mayores y 130.000 plazas hasta 2035

La consultora inmobiliaria JLL recuerda que el envejecimiento de la población y la mayor esperanza de vida están impulsando la demanda.

España registra una de las esperanzas de vida más altas del mundo y las estimaciones apuntan a que en 2040 podría convertirse en el país más longevo del planeta, gracias a factores como los avances de la medicina y los beneficios de la dieta mediterránea. Este escenario, sumado al creciente envejecimiento de la población, está aumentando la demanda de plazas en residencias de ancianos para la que, de momento, no hay oferta suficiente.

Esta es la lectura que se extrae del último informe que ha elaborado la consultora inmobiliaria JLL sobre este mercado, en el que recuerda que "la población mayor de 64 años ha registrado una tasa de crecimiento anual compuesto (TCAC) del 1,5% y se estima que esta tasa siga aumentando a un ritmo del 2,3% anual hasta 2035".

Según el documento, el repunte de la demanda "tiene un reflejo claro en la necesidad de disponer de más plazas en residencias para la tercera edad en España". Los cálculos de la consultora apuntan a que en poco más de una década, será indispensable desarrollar más de un millar de nuevos centros y 130.000 nuevas plazas.

La necesidad de aumentar la oferta de residencias de ancianos

"Teniendo en cuenta el incremento constante de demanda, se estima que para mantener el ratio de cobertura actual habría que desarrollar 13.700 plazas adicionales a las que ya están proyectadas para el periodo 2022-2025; es decir, el mercado necesitaría crecer en 115 residencias de ancianos, y 120.000 plazas nuevas en el periodo 2025-2035 o 1.000 nuevas residencias", explica el informe.

A grandes rasgos, el objetivo es incrementar la oferta actual del número de plazas en una tercera parte en poco más de una década. Actualmente existen en España unas 389.000 plazas, distribuidas en más de 5.500 residencias, tras aumentar un 16% entre 2008 y 2022.

"La tasa de cobertura sugerida por la Organización Mundial de la Salud (OMS), cuyo ratio recomendado es de 5 plazas por cada 100 personas mayores de 64 años, es en nuestro país de 4,18, siendo uno de los ratios más bajos en Europa. Se prevé además que continuará reduciéndose en los próximos años pese a los nuevos proyectos ya en marcha debido al acelerado envejecimiento de la población, por lo que siguen existiendo una gran necesidad y oportunidad de inversión en nuevos desarrollos", insiste JLL.

Cómo es la oferta actual de residencias de ancianos

El stock actual (389.000 plazas y 5.500 centros) está formado, principalmente, por plazas en residencias privadas (un 60% del total), que representan además la mayoría de las residencias en proyecto (con un 83% del total de plazas futuras).

Por tamaño, casi la mitad del stock se concentra en residencias de menos de 50 plazas, si bien el 89% de nuevas plazas proyectadas corresponde a residencias de mayor tamaño (más de 100 plazas).

En cuanto a su distribución geográfica, el 54% del stock actual de residencias de mayores se concentra en las ciudades de menos de 80.000 habitantes, "si bien se observa un cambio de tendencia en el mercado, con cada vez más inversores que centran su interés en áreas urbanas de más de 80.000 habitantes para los nuevos desarrollos. Las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona concentran cerca de 70.000 plazas operativas y más de 6.000 plazas proyectadas. En conjunto, ambas ciudades representan el 17% del stock total y reúnen el 24% de las plazas futuras", agrega la consultora.

Los grandes operadores de residencias de ancianos

El informe destaca que 15 principales operadores privados gestionan un 22% del stock total de plazas en España, mientras que concentran el 50% de las plazas en proyecto. Operadores como DomusVi, Orpea, Korian, Colisée o Amavir también se expanden por Europa con fuerte presencia en Bélgica, Francia, Portugal, Alemania o Italia.

Un mercado que capta inversión

La inversión en residencias de ancianos asciende a 389 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2022. Además de Madrid y Barcelona, continúa creciendo el apetito inversor por otros mercados como Alicante, Asturias, Baleares, Málaga, Salamanca, Vizcaya o Valladolid. "Estos mercados han concentrado la mayor parte de la inversión en el sector 'healthcare' desde 2021", puntualiza el informe.

En cuanto al perfil de inversor, destaca el capital de origen español. Las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas (socimis) han acaparado más de la mitad de la inversión en los nueve primeros meses de este año.

Los nuevos conceptos de las residencias de ancianos

JLL recuerda que están creciendo en el mercado conceptos como 'Retirement Living', 'Senior living' o 'senior cohousing', que hacen referencia a un modelo al alza donde personas senior no dependientes conviven, bien en un único edifico o en un conjunto de viviendas independientes completamente adaptadas.

"El modelo, mucho más evolucionado en otros países de Europa, se caracteriza por ofrecer servicios y ciertas áreas comunes como comedores o salas de estar, que facilitan la interacción y convivencia entre los residentes. Las unidades suelen estar diseñadas para una o dos personas, por lo tanto, de 1 a 3 habitaciones y ofrecen multitud de servicios a demanda acordes con las necesidades de este segmento de población mayor que no es dependiente", detalla el informe.

No obstante, indica que "la evolución de este formato es aún lenta en España por la ausencia de normativa. Esperamos que otras comunidades autónomas vayan regulando esta actividad en los próximos meses. Ya hay proyectos destacados en marcha como Las Arcadias El Encinar que actualmente está terminando de construir un edificio de más de 150 unidades en Madrid".

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