La Agencia Negociadora del Alquiler ve necesario modificar el artículo 37 para reforzar los contratos formales y que los arrendadores acrediten su condición al inscribir el contrato.
Cada vez son más las voces jurídicas que proponen cambios normativos con el fin de aplacar el problema de la okupación de viviendas ilegales en España.
Hace unos días, Matilde Cuena Casas, doctora en Derecho por la Universidad Pontificia Comillas (ICADE), catedrática de Derecho Civil en la Universidad Complutense de Madrid y miembro del Instituto de Derecho Europeo e integración regional (IDEIR) de la Universidad Complutense proponía a través del blog de la Fundación Hay Derecho, de la que es vicepresidenta, modificar el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con el objetivo de agilizar el proceso de desahucio de un okupa en las viviendas.
En el texto, Cuena Casas explica las razones por las que ve razonable modificar la libertad de forma del contrato de arrendamiento contemplada en el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Un precepto que señala que “para hacer un contrato de arrendamiento las partes podrán compelerse a hacerlo por escrito. Vale un simple documento privado, o incluso un acuerdo verbal si las partes no se compelen a la forma escrita”.
En su opinión, el cambio normativo debe ir enfocado a aceptar como válidos solo los contratos formales, lo que impediría que el juez paralice el desalojo. Es decir, un contrato celebrado por escrito sellado y depositado en la comunidad autónoma en la que esté situado el inmueble (Consejería de vivienda correspondiente).
Actualmente, afirma, “basta que los demandados aporten un falso contrato de arrendamiento, aunque sea claro que es un contrato simulado, para que el juez no pueda entrar en ese análisis para ordenar el desalojo. Lo importante es que “formalmente” sea un contrato de arrendamiento, que su apariencia sea correcta para que el juez ya no pueda ordenar el desalojo. En el juicio verbal se dilucidará si tal título es o no válido, pero eso ya tardará año y medio o dos años y ese es el objetivo del okupa, conseguir quedarse durante ese tiempo en el inmueble. Las mafias que controlan la okupación ilegal lo tienen muy fácil”.
Y a su propuesta de modificar el artículo 37 de la LAU también se ha sumado ahora la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), que la califica como “muy acertada” para acreditar la veracidad de los arrendamientos, y así evitar la simulación de contratos que actualmente presentan los okupas a los jueces para acreditar su posesión y así aumentar los tiempos de desalojo.
“La medida es simple y consiste en obligar a que cualquier arrendamiento que se celebre, para que se considere válido a los efectos de que el juez implemente las medidas cautelarísimas que se le propongan, deba ser realizado por escrito y registrado en un registro de arrendamientos creado por la Comunidad Autónoma donde resida la vivienda”, sostiene Jose Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.
De esta forma, añade, “conseguiríamos que cualquier contrato que le llegase a un juez para acreditar una posesión legal y pacífica de la vivienda que se pretende desocupar, debería estar obligatoriamente inscrito en un Registro público de arrendamientos. Por lo que, si no lo estuviera, el juez que conociera del asunto podría rápidamente presumir que dicho contrato es simulado y aplicar las medidas cautelarísimas que se le solicitaran para el desalojo de los Okupas, para que después siguiera el procedimiento planteado, pero ya con los okupas fuera de las viviendas”.
Al igual que Cuena Casas, que reconocía en su escrito que “para acabar con el problema de la okupación ilegal de viviendas serían necesarios más cambios legales”, Zurdo manifiesta que “esta medida por sí sola no resolvería el problema de la okupación, pero sí daría más herramientas a los jueces para detectar cuando los contratos que les presenten los okupas son simulados. Esta acertada propuesta, por tanto, serviría para controlar mejor la veracidad de los contratos que presentan los okupas para legitimar su posesión, pero no resolvería todos los casos porque también las mafias de okupas podrían firmar arrendamientos simulados con los ocupantes finales de las viviendas y registrarlos”.
El segundo cambio en el artículo 37 de la LAU
De hecho, ANA propone un segundo cambio en el artículo 37 de la LAU para dar más herramientas a los jueces en los procedimientos de desalojo de okupas ilegales: que los arrendadores, para poder inscribir los contratos de arrendamiento en los Registros, deban acreditar su condición, mediante la presentación de un título que les habilite para arrendar las viviendas. Por ejemplo, una escritura.
“La solución que proponemos desde ANA es que uno de los requisitos que exigieran estos Registros a los que pretenden inscribir los arrendamientos es que también acreditaran su capacidad para poder arrendar las viviendas, ya sea porque los arrendadores fueran propietarios o titulares de derechos reales que les otorgaran capacidad para poder alquilar viviendas, por ejemplo, en las distintas modalidades de: usufructuarios, superficiarios, enfiteutas… En muchos casos se produce la circunstancia de que el título que legitima para disponer de la vivienda se encuentra en la misma vivienda ocupada y el legítimo titular de los derechos sobre esa vivienda no puede acceder a ella para presentarlo ante el juez. Con esta medida que proponemos, en los Registros de las CCAA ya estarían acreditados los títulos de propiedad o de uso, y por lo tanto a disposición de los jueces”, justifica Zurdo.
Según el director general de ANA, “de esta manera se conseguiría dar una herramienta muy eficaz y poderosa a nuestros jueces para poder actuar rápidamente y desalojar a los okupas que presentan contratos simulados, con el único fin de ganar tiempo, porque de la documentación presentada por los okupas (contratos de arrendamiento) para acreditar sus títulos posesorios, se podría conocer si estos son simulados o no, dependiendo de si los contratos de arrendamiento estuvieran o no inscritos en los Registros de arrendamientos”. Así, insiste, “cualquier contrato de arrendamiento que presentasen los okupas para acreditar su posesión, si no estuviera inscrito, habría que presumir (presunción iuris tantum) que es un contrato simulado. Pero sería necesario tener una fluida comunicación telemática entre estos Registros de contratos y las oficinas judiciales de los juzgados”.
El cambio reduciría también los alquileres en negro
Además de agilizar los procedimientos judiciales de desalojos de okupas ilegales, el deber de los arrendadores de acreditar su condición como tales a la hora de inscribir el contrato de alquiler permitía también reducir el mercado sumergido.
“A través de este Registro, habría un mejor control de todos los arrendamientos que se firmaran. De esta forma aflorarían arrendamientos que actualmente no se declaran. Seguramente muchos arrendadores, que están alquilando en negro, legalizarían sus arrendamientos, si se implementan estos cambios que les daría mayor seguridad jurídica y poder recuperar la vivienda en caso de ser okupada”, manifiesta Zurdo.
Por gentileza de IDEALISTA
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