Rabassa explica el aumento del apetito inversor extranjero por el parque inmobiliario de lujo de nuestro país
La inmobiliaria de Warren Buffett en España acaba de abrir una nueva oficina en Málaga capital, con lo que se suma a la de Marbella, con el objetivo de cubrir la demanda de propiedades de lujo en esta región española. Pero la demanda no se ciñe sólo a la Costa del Sol, en el resto de España cada vez hay más interés, en especial por los extranjeros, por comprar una vivienda de alto standing.
Bruno Rabassa, CEO de Berkshire Hathaway Home Services, explica a idealista/news el aumento del apetito inversor extranjero por el parque inmobiliario de lujo de nuestro país. El clima, las buenas infraestructuras, el precio de las propiedades o la seguridad ciudadana son algunos de los factores que atraen cada vez con más fuerza a los foráneos. Y también va en aumento el número de extranjeros interesados en comprar una segunda vivienda en nuestro país, tras la buena experiencia de contar con una primera residencia.
¿Cómo ves el sector inmobiliario y económico? Hay expertos que señalan que habrá un giro de mercado a finales de este año y en el primer trimestre de 2023.
Yo creo que el sector inmobiliario en España actualmente se enfrenta a demasiadas incertidumbres, fruto de la macroeconomía global. Acabamos de salir de una pandemia, tenemos una crisis notable en materias primas. Tenemos los precios del combustible, la electricidad y el gas absolutamente desbocados. Tenemos una inflación cercana a los dos dígitos en el ámbito europeo y ligeramente por debajo en Estados Unidos. Por no mencionar también que yo veo muy difícil que se puedan producir viviendas nuevas mientras no se despejen incertidumbres. Los promotores, hoy por hoy, las constructoras no parece que puedan tener muy claro cuál es el coste de los servicios que tienen que ejecutar. Y además, parece que nos encontramos todos con bastantes dificultades a la hora de que determinados servicios se nos entreguen en plazo y en forma.
Por otra parte, nos encontramos en un escenario de subida de tipos, aunque esos tipos de interés es cierto que son tipos razonables. Y el esfuerzo que siguen haciendo las familias y que están haciendo las familias por comprar viviendas sigue estando en entornos tremendamente razonables
Yo creo que el sector inmobiliario en España lo que tiene que hacer es despejar incertidumbres, no solo en cuanto a vivienda de segunda mano, sino también en cuanto a obra nueva. En segunda mano lo que nos encontramos en España no es muy diferente a lo que sucede en el resto del mundo. Sigue habiendo muchísima demanda por comprar vivienda, porque sigue habiendo mucha gente con dinero. Pero, sin embargo, es muy difícil. Es muy difícil que la oferta y la demanda se crucen, porque ahora la dificultad está en encontrar viviendas de segunda mano que sean susceptibles de venta. Cada vez nos resulta un reto increíble a las agencias intermediadoras encontrar viviendas en venta. Y por otra parte, quienes podrían poner más viviendas nuevas en el suelo se encuentran con las dificultades con las que se encuentran: precios de la construcción elevadísimos y poca mano de obra.
¿Qué es Berkshire Hathaway HomeServices? ¿quién está detrás? (Larvia, consultora de la promotora Petrus)
Berkshire Hathaway Home Services en España es una asociación que se terminó de firmar en julio del año 2019, después de la visita de la dirección de la compañía norteamericana en España, que buscaba un socio estratégico para expandirse no solo en España, sino en toda Europa. En aquel entonces, en septiembre de 2018, cuando nos entrevistamos con ellos, ellos ya eran líderes en el mercado norteamericano y habían hecho una primera incursión en el mercado alemán a través de Rubina Real Estate. Y tenían muy claro que el mundo se les había quedado pequeño y que querían expandirse en el resto de Europa. El plan estratégico lo que contemplaba era tener oficinas en todos aquellos lugares donde tuviera sentido para aprovechar al máximo la capacidad y la dimensión de la red comercial de Berkshire Hathaway Home Services en todo el mundo. Para nosotros era obviamente estar en Madrid, en Barcelona, donde ya estábamos, y era focalizarnos en todo el arco mediterráneo, en las Islas Baleares y en las Canarias. Eso no quiere decir que algún cliente pueda tener un interés puntual en comprar una maravillosa casa en la bahía de Santander.
¿Cómo nos expandimos en España? Lo que no hacemos es vender la marca bajo el modelo de franquicia. Lo que tratamos de hacer es localizar en aquellos puntos dentro de ese arco mediterráneo, las Baleares y las Canarias, aquellas compañías que tienen potencial y que cuyos socios están alineados con los valores de nuestra compañía. Valores como la integridad, como la confianza, como la estabilidad o ese ánimo de longevidad. Una vez localizadas estas compañías, lo que les ofrecemos es un acuerdo de compra por la mayoría de la compañía.
¿Seguís estudiando más compras de empresas?
Lógicamente esto no ha hecho más que empezar. Berkshire Hathaway Home Services es una compañía que intermedia en operaciones de compraventa, de alquiler y además sus servicios van un poco más allá. En el caso de Estados Unidos, por ejemplo, tienen integrado compañías y hacen servicios de ‘due diligence’ jurídico de compra de propiedades. Se ocupan también del acompañamiento en la gestión del préstamo hipotecario que pudiera necesitar el cliente, algo que también hacemos nosotros, pero que en su caso lo hacen incluso con algunos bancos integrados dentro de la compañía que nosotros no podemos hacer porque no tienen licencia en España. Hacen también operaciones de relocation con todos los servicios asociados a lo que supone la relocation. Hoy por hoy, en su hoja de ruta para España, lo que no tiene contemplado es entrar en el sector de la promoción inmobiliaria, más allá de vender viviendas de obra nueva, ni tiene pensado operar en otros segmentos del sector inmobiliario.
¿Cuál es el perfil del comprador de vivienda de lujo en España actualmente?
Después de la pandemia ha habido una revolución porque hemos estado tanto tiempo encerrados en nuestra casa, como jamás hubiéramos podido imaginar. Nos hemos dado cuenta de las virtudes y los defectos de nuestras viviendas. Nos hemos dado cuenta de qué es lo que nosotros querríamos tener en una vivienda en caso de que esto nos volviera a suceder. Y, además, no solo eso, sino que desde el punto de vista emocional, nuestra escala de valores también ha cambiado.
Hemos visto gente que tenía que trabajar en el mostrador de la cocina o encima de la mesa del comedor porque no tenía un espacio ubicado. Nos hemos encontrado en la primera parte después de la pandemia, con una revolución en los clientes nacionales, porque los clientes internacionales no tenían capacidad para venir a España. Se encontraron con las restricciones de sus países de que no podían salir. Lo que ha sucedido a partir del mes de marzo de este año hasta ahora ha sido una revolución del comprador internacional.
Todos hemos podido experimentar este verano qué es lo que ha sucedido en aquellos puntos turísticos. Los hemos encontrado llenos de extranjeros, haciendo un consumo excepcional, increíble. Y esa gente que ha aprovechado para venir, y especialmente si son los que han venido del continente americano, se han encontrado un país muchísimo más barato como consecuencia del tipo de cambio del euro con el dólar, y no sólo mucho más barato por eso, sino porque realmente, en términos inmobiliarios, somos un país bastante más económico que Estados Unidos, Canadá o algunos otros puntos del continente americano. Y esto ha provocado un interés enorme por comprar viviendas en España, hasta el punto de que ya nos encontramos con clientes latinoamericanos que ya tienen una primera vivienda en España y están buscando comprar una segunda vivienda en puntos de la costa española o puntos insulares de España.
"Con la paridad del dólar los clientes que vienen ahora están comprando, así de sencillo, con un 18% de descuento"
¿Estos latinoamericanos vienen con la idea de fijar su residencia habitual en España?
Son clientes que tienen la vida muy organizada y que se pueden venir a España mucho más allá de 15 días. Tenemos una conectividad en este país espectacular, muchísimo mejor que otros países de nuestro entorno, que se les presumiría estar muy bien conectados. Tienen la capacidad de poderse venir aquí a pasar largas temporadas. Y algunos de ellos ya tienen la Golden Visa, deciden hacerse residentes aquí. La Comunidad de Madrid, y además en temas de impuesto de patrimonio, lo tiene estupendamente bien para nuestros clientes de alto poder adquisitivo y de un patrimonio notable. Y el paso que ha dado Andalucía y que probablemente dé alguna otra comunidad autónoma, sin lugar a dudas, va a favorecer que estos grandes patrimonios sigan viniendo a España, que además son clientes que demandan muy poco de los servicios públicos, consumen mucho en el sector privado y dejan mucho dinero. Mueven mucho la economía y dejan mucho dinero en impuestos, porque cualquier cosa que compremos en la calle está gravada con algo que se llama IVA.
Los extranjeros compran más casas que nunca en España, ya suponen el 14,66% del total de casas compradas en el segundo trimestre, según Registradores, y un volumen total de más de 24.000 transacciones. ¿Qué atrae a los extranjeros?
España es el segundo país más visitado del mundo sólo después de Francia. España es líder en longevidad. España en el año 2021 fue nombrado por la revista Money del Reino Unido, el país más sano del mundo. No nos damos cuenta y no somos capaces de apreciar lo que supone nuestro país. Nosotros tenemos la suerte de tratar con muchísimos extranjeros, con clientes e incluso con agentes de otras partes del mundo, y se quedan boquiabiertos con cosas que para nosotros son tan habituales y cotidianas que no nos damos cuenta. Nosotros ahora ya no vendemos propiedades inmobiliarias. Nosotros vendemos estilo de vida. El estilo de vida es lo verdaderamente importante después de una pandemia. Es poder vivir en un entorno con una climatología maravillosa. Es poder tener a tus hijos en un colegio internacional a la vuelta de la esquina. Es poder ir a tus restaurantes favoritos. Y España es un país barato para los extranjeros y encima somos simpáticos. Somos un país seguro.
¿Cómo impacta la paridad dólar-euro en el mercado de vivienda de lujo en España?
Por fin los extranjeros han podido salir, han podido viajar, han podido venir a España. Y con esta economía mundial tan revuelta que tenemos, lo cierto es que tradicionalmente muchísimos latinoamericanos siempre han refugiado sus ahorros en el dólar. Hace un año el euro-dólar estaba en 1,18. Hoy en día podemos estar hablando de cerca de una paridad entre estas monedas. Eso quiere decir que los clientes que hubieran venido hace un año y los que vienen ahora están comprando, así de sencillo, con un 18% de descuento, que no es baladí. Encima, con la pandemia los ahorros se han disparado porque no podíamos consumir, no podíamos viajar, no podíamos ir a restaurantes. Las tasas de ahorro se han disparado, tienen dinero, tienen ganas además de salir de casa. Aquí encuentran viviendas a un precio más que razonable y no solo las viviendas, sino además los impuestos y costes derivados de la vivienda en términos anuales.
¿Cómo ha evolucionado el comprador-vendedor ruso y ucraniano en España?
Los clientes rusos están tratando de vender por razones obvias. Y los clientes ucranianos están tratando de comprar y también por razones obvias. Eso es una auténtica lástima. Los rusos están vendiendo porque necesitan materializar vivienda y necesitan dinero y los ucranianos necesitan techo.
¿Qué es una vivienda de lujo para vosotros? ¿A partir de qué importe se considera de lujo?
Para que una vivienda nosotros la podamos denominar de Luxury Collection, se tienen que dar una serie de circunstancias y en términos de precio, una vivienda para que califique como the luxury Collection tiene que estar en el 15% por encima del mercado que esa oficina inmobiliaria concreta esté gestionando. Con todo y con eso, no todas las viviendas, a pesar de que cumplan el criterio de precio, pueden ser denominadas como the Luxury Collection. ¿Por qué? Porque hay algunas que necesitan una remodelación integral y que el precio viene como consecuencia de su ubicación extraordinaria y de una superficie superlativa. Pero una vivienda que necesita una reforma integral no la podemos denominar de la colección. Dicho lo cual, yo sé lo que para mí es mi lujo. No sé lo que para ti es tu lujo. En lo que se refiere a propiedades, tenemos que interaccionar muchísimo con nuestro cliente para conocer su cuadro de necesidades y para saber qué es lo que es un lujo o un verdadero lujo para ellos.
¿Qué tipo de vivienda demandan los compradores?
Inmediatamente después de la pandemia, lo que se han demandado han sido viviendas grandes, con zonas comunes, con amplias terrazas, con un espacio dentro de la vivienda para trabajar y a ser posible con zonas deportivas. Y lo que se ofrecía era una suerte de éxodo del centro de la ciudad. Ahora. Sin embargo, precisamente por la demanda internacional que tenemos, lo que encontramos en las grandes ciudades es una demanda por la vivienda céntrica. Viviendas amplias con un espacio para trabajar. No necesariamente deben tener terrazas ni zonas comunes, sino lo que prima básicamente es la ubicación y que sea una vivienda cómoda para residir y para poder trabajar, porque hay muchos de ellos que se organizan y trabajan desde casa, aunque tengan la diferencia de cambio horario con su país de origen. En la costa y en las islas lo que buscan es espacio, ubicación y a ser posible una vivienda donde cuando tomen la decisión de comprar en un lapso de tiempo lo más rápido posible, tengan la llave y poder empezar a vivir. Por lo tanto, en la Costa del Sol lo que vendemos son propiedades ya amuebladas y que están listas para entrar y para abrir la maleta y colocar las cositas en el armario. Y en las Baleares y en Costa Blanca exactamente igual.
¿Qué presupuesto medio tienen para gastar los extranjeros?
Estamos vendiendo viviendas desde 500.000 euros hasta 15 millones de euros. El precio medio de todas las operaciones está ligeramente por encima del millón y medio de euros.
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