Índice de UBS donde Toronto, Frankfurt y Vancouver sufren un mercado residencial con precios altos
· Madrid sube a mercado sobrevalorado frente al riesgo bajo de 2021
El análisis de riesgo de burbuja inmobiliaria en el mercado inmobiliario elaborado por UBS analiza que la principal causa del aumento de los precios de la vivienda en los últimos tiempos han sido las políticas de los bancos centrales. “Las condiciones de financiación ultrabajas y una demanda superior a la construcción de obra nueva ha llevado a expectativas de precios cada vez más altas. En algunos casos se han visto superadas en los últimos años, lo que ha provocado un serio desequilibrio”.
Cuando un mercado residencial cobra fuerza y los precios de las viviendas aumentan, sigue siendo un gran tema de debate si ese mercado está sobrevalorado o si está experimentando una demanda sólida. Durante la última década, el mercado inmobiliario a nivel mundial ha tenido un fuerte auge, que se ha visto realmente impulsado en los últimos dos años, tras la pandemia, sobre todo en Canadá, EEUU y las principales capitales europeas. Los precios de las viviendas en EEUU aumentaron casi un 60% entre 2012 y 2019.
España se ha quedado al margen de estas importantes subidas, frente a Australia, Alemania o Países Bajos, con la pequeña excepción de Madrid, que sí podría llegar a valorarse algo sobredimensionada. Y es que en muchas ciudades, no hay suficiente oferta de vivienda para la demanda del mercado de compraventa.
Pero el panorama está cambiando rápidamente en los últimos meses. Los tipos de interés, y a su vez los costes de financiación han aumentado en los últimos meses para combatir la elevada inflación en las principales economías. “En consecuencia, es probable que la disposición a comprar viviendas usadas se vea afectada. En ciudades con un fuerte crecimiento de la población, el ajuste podría suponer un estancamiento prolongado en los precios de compra nominales y una corrección de los precios en términos reales. en la mayoría de las ciudades con valoraciones altas, las correcciones de precios ya han comenzado”, concretan desde UBS.
Toronto, la ciudad más grande de Canadá se encuentra en la cima de una clasificación en la que ninguna ciudad quiere terminar. Los precios de la vivienda en Toronto han estado aumentando constantemente durante años y años, y se encuentra en el peor escenario para confirmar que está en riesgo del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Su vecina de Vancouver también se encuentra en una posición similar. Ambas ciudades tienen una alta calidad de vida y una potente industria tecnológica. Entre medias, las ciudades alemanas de Frankfurt y Múnich también afrontan un futuro incierto, en medio de una crisis económica en la principal economía europea, que podría frenar al mercado residencial en dos de los principales centros económicos del Viejo Continente.
Otra de las cabezas visibles de un riesgo importante de estallido de la burbuja inmobiliaria es Zúrich. La ciudad suiza, sede de muchas multinacionales, une altos salarios con precios de la vivienda desorbitados en comparación con el resto de capitales europeas. Ámsterdam aparece como otra de las capitales europeas con mayor riesgo.
Fuera de Europa, Hong Kong, la ciudad más cara del mundo para comprar vivienda, aunque ha experimentado la mayor caída nominal de precios de todas las ciudades analizadas, seguida por Tel Aviv y Tokio, también se enfrentan a importantes subidas de los precios de la vivienda, por encima del 50%, mientras que los alquileres y los ingresos reales de los ciudadanos se quedan por debajo del 15%. UBS establece el riesgo por encima de los 1.50 puntos.
Por raro que parezca, las grandes ciudades de EEUU se encuentran en un nivel inferior, con un riesgo más moderado de llegar a la burbuja inmobiliaria. Miami (1.39) y Los Ángeles (1.31) encabezan este segundo vagón, que llevan a la cola a Madrid (0.59), Nueva York (0.59) y Singapur (0.50). Por detrás, hasta cuatro capitales cuentan con un riesgo bajo, tan dispares como son Milán, Sao Paulo, Dubái o Varsovia
Tendencia al alza en Madrid
Pese al dato medianamente tranquilizador de la capital española, sí que es verdad que los datos de la inflación no han acompañado a una evolución normal de los precios de las casas, que han estado más cerca del 10% que en otros años, por lo que Madrid ha pasado de un riesgo bajo en 2021 a subir a un mercado sobrevalorado en 2022. Peor parados salen Tel Aviv o Tokio, que entran el rango de ciudades en riesgo de burbuja.
“En Madrid, el crecimiento de los precios se ha acelerado desde el inicio de la pandemia. La capital española se encuentra ahora en territorio sobrevalorado, aunque un trabajador de servicios calificado aún puede comprar el mayor espacio habitable entre todos los mercados de la eurozona”, afirman desde UBS.
Junto con la recuperación económica pospandemia y la menor las tasas de interés, los incentivos fiscales también han apoyado el crecimiento de los precios en Milán, después de una década de estancamiento precios, destacan desde la entidad.
En cambio, París y Estocolmo abandonan el alto riesgo de burbuja, debido a la leve caída de los precios de las casas a una tasa de inflación ajustada en negativo. “La vivienda en París es un caso atípico entre los mercados de la eurozona”, destacan.
Los precios nominales de las viviendas en la capital francesa se estancaron entre mediados de 2021 y mediados de 2022 y quedaron significativamente por debajo del promedio del país. Los alquileres se mantuvieron estables durante el mismo período y los ingresos se recuperaron ligeramente, según el análisis. Esto ha empujado a la capital francesa fuera de la zona de riesgo de burbuja, aunque el mercado inmobiliario todavía puede considerarse sobrevalorado. Pero París sigue siendo la ciudad de eurozona menos asequible.
Por DAVID MARRERO
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