"REALTY NEWS" Mercado Inmobiliario y Financiero: Cada vez hacen falta más años de salario para comprar una casa en una gran ciudad

La crisis provocada por el covid-19 supuso un boom de la vivienda a nivel mundial. Tras la salida gradual del confinamiento, los precios comenzaron a dispararse ante una demanda ávida por cambiar de casa o por invertir en residencial gracias al ahorro acumulado por los hogares y a los bajos tipos de interés hipotecario.

A todo esto, se ha unido una inflación desbocada, sobre todo, desde el estallido la guerra en Ucrania y los desajustes en la cadena de suministros a nivel global, entre otros muchos factores. La cesta de la compra de los hogares crece más rápido que los salarios, lo que ha provocado la reacción de los bancos centrales de todo el mundo para frenar la subida de los precios, con subidas de los tipos de interés que no se veían desde hace tiempo.

Pero mientras la receta común de incrementar los tipos de interés para frenar el consumo y el gasto de los hogares surte o no efecto, los precios de las casas parecen haber tocado techo en muchos países. El estudio ‘Global Real Estate Bubble Index 2022’ del banco suizo UBS donde analiza el riesgo de burbuja inmobiliaria en 25 grandes mercados de la vivienda de todo el mundo, también ofrece información sobre la tasa de esfuerzo (en años) para comprar una vivienda y los años en los que un inversor lograría rentabilizar esa adquisición con la puesta del inmueble en el mercado de alquiler.

Casi 9 años de salario medio necesario para comprar una casa en el Centro

Según el análisis, los precios de la vivienda en el centro de las grandes ciudades se han desvinculado de los salarios de los trabajadores en la mayoría de estas urbes, aunque hay excepciones. Comprar un apartamento de 60 m2 supone un gran esfuerzo para el salario promedio anual de un trabajador cualificado en el sector servicios, en algunos casos prácticamente prohibitivos.

En Hong Kong, por ejemplo, serían necesarios 24 años de salario íntegro. Incluso aquellos trabajadores que ganasen el doble del sueldo promedio en Hong Kong tendrían dificultades para pagar un piso de ese tamaño. En otras grandes capitales, como París, Tokio o Londres, superan con creces los 10 años de inversión, con 15 años, 14 años y 12 años, respectivamente.

“La vivienda inasequible es a menudo una señal de una fuerte demanda de inversión extranjera, o que el mercado cuenta con una regulación estricta del alquiler o con precios controlados. Si la demanda de inversión se debilita, aumenta el riesgo de una corrección de precios y se reducen las perspectivas de apreciación a largo plazo”, afirma UBS en su informe.

En Tel-Aviv (11 años), Múnich y Singapur (ambos con 10 años) también se aprecia una destacada tasa de esfuerzo para la compra de vivienda, pese a que, por ejemplo, en la ciudad-estado los años de sueldo íntegro han descendido frente a 2012.

Por el contrario, la vivienda es relativamente asequible en Miami, Madrid, Dubái, San Francisco y Boston, lo que limita el riesgo de una corrección de precios en esas ciudades. Por otro lado, dados los ingresos relativamente altos entre los residentes de ciudades como Los Ángeles, Milán, Ginebra o Zúrich, comprar un apartamento de 60 m2 es relativamente factible, aunque seguirían necesitando entre 7 y 8 años de sueldo íntegro.

“Para la demanda de vivienda, la capacidad de compra también depende de los tipos hipotecarios y las obligaciones de amortización. Si los tipos de interés y de amortización son relativamente altos, la carga sobre los ingresos puede ser muy pesada, incluso en ciudades donde los precios de las casas son relativamente asequibles frente a los salarios, como ocurre en las de EEUU. Por el contrario, unos precios de compra elevados pueden sostenerse con tipos de interés bajos y sin requisitos de amortización total, como se ve en Suiza y los Países Bajos”, concreta UBS.

Madrid y Milán, las únicas capitales que mantienen los años de inversión en alquiler

Los datos relacionados con el alquiler confirman una mayor preocupación en el mercado residencial. Casi la mitad de las ciudades analizadas tiene una relación de precios con el alquiler por encima o muy cerca de los 30 años.

En ciudades como Múnich, Hong Kong y Tel-Aviv disparan el retorno de la inversión a los 44 años. Frankfurt, Ginebra y Zúrich también se encuentran en el entorno de los 40 años. “Estos datos extremadamente altos indican una dependencia excesiva de los precios de la vivienda en los tipos de interés bajos. Los precios de la vivienda en todas estas ciudades son vulnerables a una fuerte corrección si los intereses continúan aumentando”.

Los datos en las ciudades de EEUU reflejan todo lo contrario, y se encuentran entre los retornos de inversión más bajos, y eso que las rentas del alquiler han crecido frente a hace una década. Miami (14 años), Nueva York (20), San Francisco y Los Ángeles (ambos con 21 años) y Boston (22) reflejan tipos de interés altos y una regulación relativamente suave del mercado de alquiler.

“Por el contrario, las normativas de intervención de alquiler en Francia, Alemania y Suecia son muy favorables a los inquilinos, lo que impide que los alquileres reflejen los niveles reales del mercado”, destaca el informe de UBS.

Solo dos ciudades de las 25 analizadas han mantenido una relación precios-alquileres estable. En Madrid se necesitan ahora 22 años de alquiler para pagar la inversión, pero es que hace una década era necesario 23 años, mientras que en Milán se han mantenido estables entre 2012 y 2022, y no se ha movido de los 27 años del piso en arrendamiento. En Dubái apenas se ha movido a 16 años, mientras que Miami sigue como la ciudad con menos años necesarios para rentabilizar la inversión, aunque ha pasado de los 9 años en 2012 a los 14 actuales.

“Todos estos datos no solo reflejan tipos de interés bajos o una fuerte regulación del mercado de alquiler, sino también expectativas de precios al alza, como es el caso de Zúrich y Múnich”, afirman desde UBS. “Los inversores anticipan ser compensados con ganancias de capital por los rendimientos de alquiler muy bajos. Pero si estas esperanzas no se materializan y las expectativas se deterioran, es probable que los propietarios en mercados tensionados sufran pérdidas de capital significativas”, sentencias los expertos de la entidad bancaria.

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