"REALTY NEWS" Mercado Inmobiliario y Financiero: Las viviendas de obra nueva, cada vez más escasas y caras: qué esperan los expertos para 2023

El mercado cree que los precios frenarán su escalada alcista y alerta del escaso interés por los promotores de iniciar nuevos desarrollos

Aunque España necesita una renovación del parque de viviendas, el mercado de obra nueva no termina de despegar. La falta de materia prima, unos precios cada vez más caros y la escasa oferta hacen que todavía la segunda mano sea la más importante en el país. Analizamos el mercado de obra nueva.

La vivienda de obra nueva se ha visto como una opción con mayor eficiencia energética y comodidad, la realidad es que el mercado se encuentra sumido en un profundo proceso de transformación. Así lo ve Francisco Sierra, director general de Casavo en España y Portugal.

“La actual incertidumbre del mercado ha derivado en una reducción del stock de viviendas disponibles”. En Casavo han observado que esta problemática afecta, sobre todo, a ciudades como Madrid y Barcelona, donde la oferta ha disminuido en torno al 39%.

Por su parte, Pablo Balea, director de Obra Nueva de aProperties, comenta que actualmente hay una disminución marginal en el volumen de transacciones que se vienen realizando con clientes finalistas nacionales motivada por la subida del precio de las hipotecas, “pero de momento no es suficiente para tener una incidencia significativa sobre la tendencia general”. De hecho, el experto establece que, en los últimos meses, se han multiplicado las operaciones con clientes no residentes incentivadas por la obtención del Golden Visa, muchos de ellos perciben el sector residencial español como un activo refugio frente a la inflación donde se pueden obtener buenas rentabilidades.

Oferta y demanda

Respecto a la demanda de obra nueva, Pablo Balea destaca que la demanda en este primer tramo del año ha sido robusta y solvente a pesar del contexto macroeconómico. “En las principales plazas del país los precios se han disparado en estos últimos años precisamente porque no existe suficiente oferta para satisfacer las necesidades de la población. El parque de vivienda en España necesita de una renovación, los clientes lo demandan, Europa lo demanda… Existe una demanda latente desatendida de producto nuevo que cumpla con criterios ESG y lamentablemente no existe una solución plausible para resolverla en el corto-medio plazo”.

Desde Casavo indican que, si bien es cierto que las viviendas de nueva construcción suscitan gran interés, el precio supone una barrera clara en el acceso a la vivienda.

“A diferencia de la obra nueva, la vivienda de segunda mano permite vivir en zonas céntricas y mejor comunicadas, ya que la mayor parte de la obra nueva se proyecta en zonas periféricas de las grandes ciudades, como consecuencia de la falta de suelo disponible. Tras distintos análisis del mercado, en Casavo hemos concluido que, a pesar de que la obra nueva tiene una gran demanda, ésta se ve redirigida a la oferta de segunda mano como respuesta a los elevados precios y la localización de estas promociones”.

Y hay poca oferta. Francisco Sierra, de Casavo, pronuncia que el stock de vivienda nueva en Madrid ha disminuido en más de un 38%, y más de un 17% en el caso de Barcelona. “Estos datos ponen de relieve la sustancial reducción de la oferta, que deriva en una reducción de la demanda y, por tanto, el fracaso de muchas de las nuevas promociones que se llevan a cabo en las grandes ciudades”.

En cuanto a los factores que influyen en la reducción de la construcción, los expertos han observado cómo la incertidumbre, los constantes cambios y los incrementos en el coste de las materias primas se han posicionado como los principales factores que dan lugar a una falta de interés por parte de las empresas para promover promociones de nuevas viviendas.

El portavoz de aProperties cree que la volatilidad que hemos experimentado estos últimos años son fruto de acontecimientos difícilmente previsibles como la pandemia o la guerra en Ucrania. “Los plazos para el desarrollo de una promoción se suelen dilatar mucho en el tiempo, lo que hace francamente complicado tomar decisiones al respecto. Últimamente también estamos viendo problemas asociados con la Nueva Ley de Vivienda, los precios de materiales de construcción y el entramado normativo en el que han de operar los promotores”.

Precios disparados, ¿seguirán subiendo?

Según los datos publicados por el INE, el incremento interanual en el precio de la vivienda se sitúa en el 8%. “Es probable que este encarecimiento se siga dando de cara a finales de 2022 como consecuencia de la actual inflación. Sin embargo, en Casavo, prevemos un cambio en esta tendencia alcista de los precios para 2023”. En aProperties creen que de aquí a finales de 2023 se prevé un repunte precios de en torno al 4%.

Esto se debe a que la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) dará lugar a una regulación del mercado, especialmente en los precios del sector inmobiliario. Por lo que los expertos de Casavo vaticinan que 2023 será un año con menores incrementos en el precio de la vivienda, dando lugar a la recuperación paulatina del sector en España.

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