La vivienda que se construye se vende bien… de momento

El sector promotor residencial vive un momento de inflexión derivado de la coyuntura macroeconómica y geopolítica y lo hace con prudencia pero también con optimismo, ya que considera que el negocio tiene los mimbres necesarios para afrontar una contracción de la demanda. Las promotoras son realistas y ya trabajan en un escenario de desaceleración del mercado durante los próximos meses, aunque confían en la fortaleza del tejido empresarial para evitar caídas bruscas de la producción y descartan, por tanto, que se produzca un cataclismo como en tiempos pasados y que se pinche una burbuja que no ven por ningún lado. 

Esta sería la principal conclusión de la encuesta que El Inmobiliario mes a mes ha realizado entre destacadas empresas para conocer el pulso del mercado de vivienda de obra nueva, un análisis del que se desprende que el sector cree estar preparado para mantener un buen ritmo de producción y evitar un frenazo brusco de la actividad. 

Las promotoras destacan sobre todo el hecho de que no hay exceso de oferta. Al contrario, la oferta sigue por debajo de la demanda, con el añadido de que las casas que se están levantando se desarrollan en las zonas donde la gente quiere comprar vivienda a estrenar, especialmente en grandes ciudades donde el stock sigue bajo mínimos. Por ello, actualmente, todo el parque residencial que se construye se vende bien, lo que hace que las compañías confíen en cerrar el ejercicio cumpliendo los objetivos que se marcaron para este 2022. 

Sin embargo, las cosas pueden estar empezando a cambiar debido a la incertidumbre económica y al encarecimiento de las hipotecas. De momento, el crecimiento de las ventas de vivienda nueva parece estar frenándose, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que muestran que la compra de pisos nuevos retrocedió en julio un 2,5% en comparación con el mismo periodo de 2021, en lo que es su primer descenso tras 20 meses consecutivos de alzas.

Las fuentes consultadas advierten, asimismo, que el aumento de la inflación y el alza de tipos de interés -que pueden frenar la demanda por aumentar el esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda- podrían perjudicar más a las empresas centradas en hogares dirigidos a un poder adquisitivo medio-bajo. Un segmento que se antoja más vulnerable a la subida de los costes de construcción que padece todo el sector. 

La buena noticia es que los costes de construcción, según las proyecciones que hacía CBRE este verano, estarían cerca de alcanzar su máximo, por lo que se prevé que inicien una senda de descenso gradual durante los próximos meses. Este ajuste paulatino de los costes de construcción revertirá un tercio del incremento vivido durante los últimos dos años, hasta absorber el sobrecoste en 2025, según la consultora. 

Además, para conjurar el riesgo que todos estos factores pueden provocar a los números de las promotoras, las empresas disponen de un arma con la que no contaban en otras crisis: el build to rent. Los números lo dicen todo. Según los datos del último informe de Activum Real Estate Consulting, actualmente hay más de 40 promociones BTR en España con un total de 4.600 viviendas en desarrollo. 

Y es que desarrollar vivienda nueva para alquilar, tanto para inversores privados -que continúan mostrando un importante apetito por entrar en este nicho de negocio con mucho potencial de crecimiento en España- como mediante convenios con las administraciones públicas para cubrir la necesidad de vivienda asequible, es una vía de negocio en la que las promotoras se pueden apoyar si se modera el interés por la vivienda en venta. No olvidemos que los expertos señalan que la elevada inflación puede aumentar el atractivo de la inversión residencial como valor refugio, dado que la rentabilidad de la vivienda puede ser significativamente más atractiva que la de otros activos de riesgo similar.

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