"REALTY NEWS" Mercado Inmobiliario y Financiero: ¿Estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria?

Desde hace dos o tres años, la información que recibo en relación con el precio de la vivienda residencial en plazas como Madrid, Barcelona, Mallorca o Ibiza es que no hay sueldo que permita la compra de una vivienda nueva o de segunda mano en una zona de tipo medio, es decir, que los precios de venta se han incrementado notoriamente y, como es lógico, también lo han hecho los precios de los alquileres, y ello teniendo en cuenta que en estos años los tipos de interés han estado en negativo y el precio de las hipotecas ha sido especialmente bajo.

Ante esta situación, parece razonable analizar si han subido los costes de construcción, el precio del suelo, o simplemente que los márgenes de constructores e inmobiliarias se han incrementado. Desgraciadamente, la información pública existente para analizar este fenómeno o no existe, o simplemente no se quiere facilitar por parte de los organismos competentes. Es cierto que las viviendas residenciales tienen una tremenda heterogeneidad por razón de su radicación, de los materiales de construcción empleados y de la demanda de compra de dichos inmuebles según las regiones, por lo que resulta comprensible que la información a la que hemos aludido sea difícil de estructurar.

No obstante, y siendo conscientes de que incorporamos diferentes juicios de valor, vamos a tratar de ver cómo han evolucionado los índices desde que comenzó la anterior crisis financiera (2007). Para ello asumimos las siguientes hipótesis, basadas en diferentes opiniones consultadas de expertos inmobiliarios, así como de datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Fomento: Los índices del INE de evolución del coste de materiales, facilitados para cemento, cerámica, acero, madera, energía y cobre suponen un 71,6% del total de costes de materiales. Para la evolución del 28,4% restante se asume como índice la media ponderada de los materiales anteriores.

La mano de obra supone el 40% de los costes de construcción de la vivienda.

El coste de repercusión del suelo urbano es del 32% del coste total de la vivienda. Por tanto, materiales y mano de obra suponen el 68% restante.

Por supuesto, cualquier experto inmobiliario podrá refutar estas cifras e indicar que en su opinión son otras, así como los pesos utilizados para el cálculo del índice de coste de materiales, pero sin hacer hipótesis es imposible obtener conclusiones y, en cualquier caso, si se pudiera obtener información fehaciente sobre los datos hipotéticos, se podría aplicar inmediatamente el mismo modus operandi y actualizar el cuadro que se indica a continuación:

idealista/news

En el cuadro podemos observar que el coste de los materiales no ha sufrido grandes oscilaciones durante estos catorce años, salvo en 2021 que, efectivamente, subió un 34% de golpe, debido al importante incremento que tuvieron las materias primas en general en el año pasado. Los resultados nos dan un punto de confianza en relación con cómo se ha elaborado este índice a partir de las hipótesis anteriores. En cuanto a los índices de coste de mano de obra y del precio de la vivienda nueva nos los aporta el INE, y el índice del precio del suelo urbano se obtiene de las estadísticas del Ministerio de Fomento.

Merecería la pena destacar que el precio del suelo urbano no se ha recuperado desde la anterior crisis y está a poco más de la mitad del valor que tenía en 2007. La mano de obra ha evolucionado con un pequeño crecimiento recurrente, hasta el año 2021 en el que, ante la ausencia de mano de obra para la construcción, los salarios se han incrementado en un 5,5%. Sin embargo, los precios de la vivienda nueva se han incrementado en un 40% en los últimos cinco años. Y es ello lo que nos hace pensar que se está pudiendo generar una nueva burbuja inmobiliaria, aunque esta vez estaría muy localizada en determinadas ciudades y zonas de costa.

Si comparamos directamente la evolución de los precios de la vivienda con la del coste de construirla nos salen unas cifras que corroborarían una disminución de margen para las inmobiliarias en el período más duro de la crisis y una recuperación en los últimos años. No obstante, desde que se inicia la construcción de una vivienda hasta que se vende suelen pasar unos dos años, por lo que la última columna del cuadro sería más realista, y en ella sí que podemos ver que en el año 2021 el margen de las inmobiliarias se habría incrementado en más de un 15% respecto del que había en el año 2007, cuando todavía no había empezado la crisis financiera.

La conclusión es que la escasez de vivienda nueva en los principales centros urbanos, en las islas Baleares y en algunas zonas de costa puede estar llevando los precios a unos niveles difíciles de asumir por la renta disponible de las clases medias, que se verían abocadas, bien al alquiler, bien a adquirir viviendas de segunda mano, aunque estas también están siguiendo la estela de las viviendas de nueva construcción. Se trataría por tanto de una burbuja inmobiliaria localizada y no general como la que se produjo en la primera década de este siglo, cuando cualquiera se convertía en promotor inmobiliario de los melonares que le había dejado su abuelo.

La otra diferencia respecto de la anterior burbuja estaría en el hecho de que los bancos ya no se han dedicado a financiar cualquier promoción inmobiliaria, sino que están siendo muy selectivos. Su lugar lo han ocupado el capital-riesgo y los family offices, que se pueden llevar algún que otro disgusto si la situación económica continúa empeorando y no se arregla el desbarajuste de Ucrania.

En resumen, a los que me dicen que no hay forma de comprarse un piso en Madrid, les diría que se esperasen. La subida de tipos de interés hará que el precio de las hipotecas aumente y que los bancos miren con lupa la capacidad amortizativa de los solicitantes, por lo que la demanda tenderá a retraerse. Los fondos buitre que han adquirido grandes paquetes de viviendas tienen estatutariamente períodos de inversión limitados por lo que pueden tener que desinvertir en los próximos años, y si ven venir mal dadas pueden liquidar sus posiciones en España.

Además, la renta disponible de los españoles es lo que realmente marca la demanda finalista residencial, y con la inflación se está perdiendo notoriamente capacidad adquisitiva. Y, por si fuera poco, los tipos de interés están subiendo para los depósitos y la renta fija, por lo que parecería lógico que los que han invertido en activos inmobiliarios, vendan una parte de estos haciendo plusvalías y reinviertan en bonos, letras y depósitos reduciendo su riesgo como inversores.

Por último, no debemos olvidar la ofensiva de nuestro gobierno contra la propiedad inmobiliaria, al situarla en el centro de sus objetivos recaudatorios. Tener viviendas en propiedad supondrá a partir de 2023 tributar por IRPF, Patrimonio, Grandes Fortunas e IBI, desincentivando también la inversión en activos inmobiliarios. Es lo que tienen los períodos preelectorales.

Por tanto, todo hace presagiar que esta segunda burbuja inmobiliaria se desinfle en los próximos meses y que los precios, al menos en las grandes ciudades y en las zonas de costa, disminuirían entre un 10% y un 20%, y con ellos, se deberían moderar también los alquileres, aunque en la situación de incertidumbre que vivimos, hacer pronósticos no es precisamente fácil, así que no me hagan mucho caso.

Autor: Miguel Córdoba

Por gentileza de: idealista

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