El director general de AR Rehabilitación asegura que el ahorro energético ha venido para quedarse y repasa las ventajas de aprovechar las ayudas europeas a la rehabilitación
AR Rehabilitación Energética es una compañía que ofrece soluciones integrales en materia de rehabilitación y que ahora ha decidido apostar por las ayudas promovidas por los fondos europeos Next Generation asumiendo el papel de agente rehabilitador. De hecho, ya está trabajando con una cartera de 2.000 viviendas.
En esta entrevista, su director general, Basilio Agudo López, explica que los edificios que se construyeron antes del año 2000 son los que más pueden ahorrar a través de una reforma energética y que, descontando las subvenciones, el coste medio de las obras para un propietario es de apenas 20 euros al mes. El experto también recomienda a las comunidades de propietarios contratar a un profesional capaz de llevar el proceso de principio a fin y pide a la Administración más campañas informativas y menos burocracia para que la ejecución de las ayudas coja la inercia que necesita.
¿Cómo valoras las ayudas a la rehabilitación que se han creado con los fondos europeos?
Las ayudas están muy bien planteadas y van a lanzar una nueva economía enfocada a la rehabilitación energética, porque está claro que el ahorro energético ha venido para quedarse. Esto no se va a poder parar y creo que tanto los fondos como los plazos se ampliarán, y serán un éxito.
El Real Decreto 853/2021, que delimita las acciones de los fondos Next Generation para la rehabilitación energética, es muy ambicioso y el hecho de que no se esté ejecutando a buen ritmo no significa que sea un fracaso. Tiene que coger inercia y la inercia tarda en llegar, pero estamos hablando de generar nuevas economías y un nuevo desarrollo para el sector de la construcción. La sostenibilidad energética es el pilar del futuro para la renovación de las ciudades y mejorar la calidad de vida de la gente.
¿Qué es exactamente un agente rehabilitador y por qué ahora es tan importante?
La regulación define la figura del agente rehabilitador, que tiene que dar una visión integral de todo el proceso. ¿Esto por qué se hace? Porque en el pasado se ha visto que los fondos no se ejecutan si no hay nadie que impulse todo el proceso. Es decir, si no hay alguien presione en la ejecución, acaban por no gastarse.
Y el agente rehabilitador viene a hacer este proceso desde el principio hasta el fin, lo que conlleva que sea multidisciplinar en su gestión y una figura necesaria para la ejecución de los fondos europeos destinados a la rehabilitación.
¿Quién puede ser un agente rehabilitador y qué características debe cumplir?
Una cosa es lo que se necesita para poder hacer bien de agente rehabilitador y otra lo que se pide. Las comunidades autónomas no han regulado a los agentes rehabilitadores, pero sí han hecho listas.
El agente se tiene que apuntar y dar de alta en la comunidad autónoma, pero es verdad que no han pedido condicionantes, con lo cual a agente rehabilitador puede apuntarse cualquiera. Pero la realidad es que para ejecutar bien estos procesos hace falta una parte legal, administrativa, técnica, financiera… Un equipo que tiene muchas disciplinas. No vale cualquier persona que se ponga a ejecutar estos proyectos porque puede hacer muy bien una parte, pero no llegará al proceso final.
"El ahorro energético ha venido para quedarse"
¿En qué debe fijarse entonces una comunidad de propietarios para buscar y encontrar un agente rehabilitador profesional?
Lo primero sería ir a la lista de agentes rehabilitadores de su comunidad autónoma. Esto no implica que la persona con la que vayan a contactar tenga las capacidades que hemos comentado, pero es el primer paso.
Luego, a partir de ahí, lo suyo sería hablar con ese agente rehabilitador, saber cuál es su experiencia previa… Lo recomendable es buscar empresas que tengan una trayectoria anterior en gestión de proyectos y en gestión de comunidades porque es otro índice diferenciador. La actividad de agente rehabilitador tiene una dificultad brutal, y es que lo que gestiona es comunidades de propietarios, es decir, personas.
Por tanto, el agente rehabilitador debe saber cómo tratar personas, así como tener unos conocimientos técnicos, unos conocimientos legales y financieros. No vale solo con tener una parte técnica y una parte administrativa o una gestión de subvenciones. Entonces, buscaría una empresa que toque todos estos palos y que tenga una trayectoria ya conocida, no como agente rehabilitador, que es una figura nueva, sino en estos sectores.
¿Hay algunas características principales que puedan dar pistas a las comunidades de propietarios para saber si su edificio necesita o no una rehabilitación?
La legislación ha ido cambiando mucho. En los años 80 había unas formas de construir, en los 90 había otras… Pero cuanto más atrás te vayas en el tiempo, más fácil es saber si es necesaria una rehabilitación.
Como términos muy generales, una marca tope sería el Código Técnico de 2007. Todos los edificios anteriores, y sobre todo los anteriores al año 2000, podrían llegar a ahorros energéticos superiores al 65%, lo que implicaría un 80% de subvención.
"Los edificios anteriores al año 2000 pueden llegar al 80% de subvención"
¿Qué tipo de actuaciones consideras más necesarias en los edificios de viviendas?
En cualquier edificio las actuaciones serían mejorar la envolvente completa. Hablamos de cubierta, fachadas y carpinterías con el objetivo de reducir un 30% la demanda global de energía. Ese sería el primer paso para poder llegar a las subvenciones y la primera intervención que se debería hacer. A partir de aquí hay otras intervenciones, como instalar paneles solares, que lo que hacen es mejorar.
¿Cuáles son los pasos o los puntos críticos del proceso?
Voy a intentar explicar de forma muy sencilla cuál es todo el proceso de estos fondos de principio a fin. Todo parte de una visita comercial a las comunidades de propietarios, concertar una reunión y que te nombren agente rehabilitador para hacer el libro del edificio y el proyecto de rehabilitación, que es como una foto inicial de cómo tienes el edificio y la foto final de cómo va a quedar. Este sería el primer paso.
Una vez que tienes el proyecto de rehabilitación, tienes que ir a la comunidad y explicarles qué es lo que se va a hacer, cuál es el coste de la obra y cómo se va a financiar el proyecto. Y una vez que deciden ejecutar la obra, empieza la parte de gestión y se tramita la ayuda. De forma paralela, haces el cierre financiero con el banco. Por tanto, no hay incertidumbre ni para los propietarios, ni para los bancos, que saben que el 80% les va a llegar.
A partir de ahí empieza la parte de la ejecución. Se licitan las obras, las empresas hacen ofertas y se elige la más adecuada. Luego viene todo el proceso de construcción y por último la entrega. En este punto hay una revisión por parte de la comunidad autónoma de que realmente la foto final tras la rehabilitación se cumple y es lo que se ha ejecutado. Y entendemos que habrá un proceso de unos tres o cuatro meses para que la autonomía entregue la subvención.
Nosotros lo que hemos hecho es que nuestro cierre financiero conlleva que cuando ha terminado la obra es cuando se empieza a pagar tu cuota. Es decir, el propietario empezaría a pagar su cuota una vez que recibe la reforma terminada, lo que implica que empieza a pagar ya tiene el beneficio y el ahorro.
¿De qué plazos estamos hablando en total, aproximadamente?
La duración de una obra tipo, por decirlo de alguna forma, estará en tres o cuatro meses para el libro del edificio, toda la tramitación con la comunidad de propietarios y entregar el proyecto de rehabilitación. Luego hay un impasse hasta que la comunidad decide qué quiere hacer. Y después la obra no debería durar más de nueve meses. Es decir, si juntas todo el proceso estaríamos hablando de 13-14 meses de principio a fin.
"La sostenibilidad energética es el pilar para renovar las ciudades y mejorar la calidad de vida de la gente"
¿Qué tipo de actuaciones son susceptibles de recibir una subvención?
Las actuaciones subvencionadas con cargo al programa definido en el Real Decreto 853/2021 deben cumplir las siguientes condiciones: una reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos un 30% y una segunda reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio en un 25% si la zona climática es C o en un 35% de las zonas climáticas D y E. Cumplidas estas condiciones, entramos a diferentes tramos de ayuda.
¿Cuál es la ayuda máxima a la que puede optar una comunidad de propietarios?
La comunidad con ahorros energéticos superiores al 65%, consigue un 80% de subvención. Estamos hablando de inversiones de 23.500 euros y una subvención de 18.800 euros por vivienda.
Además, para la comunidad de propietarios de ese 20% que no es subvencionable, hasta el 60% está exento en renta. Y al final, si haces el cálculo, resulta que de una inversión del 100% los propietarios estarían pagando solamente un 8%. Si el 20% que pagarías a 10 años (parte no subvencionable con los fondos europeos) es una cuota aproximada de unos 50 euros y tienes un 60% exento, te vas a deducir en renta unos 30 euros. Así que realmente estás pagando 20 euros al mes, y esos 20 euros te los vas a ahorrar sí o sí en el consumo de energía con la mejora.
¿Y qué papel tiene aquí el agente rehabilitador?
El agente rehabilitador tiene que dar una solución financiera para el 100% de la inversión, cuyo el 80% cancelaría con la subvención y el otro 20% se podría financiar con un préstamo bancario a 10-12 años.
"Agente rehabilitador puede ser cualquier, pero no cualquiera vale"
En el fondo, el decreto lo que dice es que el agente rehabilitador tiene que dar un llave en mano, o sea, tiene que llegar a las comunidades de propietarios, hacer la comercialización, entregarles los libros del edificio y los proyectos de rehabilitación, tramitar las ayudas, hacer el cierre financiero, presentar ofertas de constructoras para ejecutar las obras, cerrar la obra y terminar con el préstamo. Tiene que dar un 360. De ahí la complejidad del agente rehabilitador y que, aunque lo puede ser cualquiera, no cualquiera valga.
En vuestro caso, ¿qué tipo de comunidades están moviendo ya los proyectos para aprovechar los fondos europeos?
Las primeras que se acercan son las viviendas que tienen ya patologías. Esos son los primeros porque ya tienen un problema detectado. Pero cuando te acercas a más comunidades ves que hay muchas que tienen la necesidad. Nosotros decimos siempre que al final quien está pagando mucha calefacción cuando pregunta a su vecino y está pagando la misma calefacción, no le llama la atención. Le llama la atención cuando el vecino está pagando mucho menos que él. Es como una enfermedad que tienes en la sangre, pero que no te das cuenta de que la tienes porque estás pagando lo mismo que el resto. Pero la realidad es que los que tienen patología son los primeros que se acercan.
Pero el ahorro fundamental lo tienen todas las edificaciones de antes del año 2000, porque realmente no se están dando cuenta de que están tirando energía a la calle. Están pagando kilovatios de más simplemente porque su edificio no esté aislado. Y aunque cuesta que lo entiendan, una vez que lo entienden ven que estos fondos son una oportunidad única.
Como hemos comentado, al final están pagando un 8% de la intervención, que serán como 20 euros al mes, cuando el ahorro que van a conseguir en su factura energética a grandes rasgos va a ser bastante mayor.
"Con la máxima subvención, los propietarios van a pagar realmente 20 euros al mes y se lo van a ahorrar en consumo"
¿Tenéis calculada cuánta energía consumen los edificios?
En Europa el 35% de las emisiones de CO2 vienen del parque inmobiliario, de ahí la justificación de que darle dinero a la gente para que reduzca el consumo se haya convertido en un interés general. Esto es lo que se está intentando minorar con estos fondos de rehabilitación energética.
De lo que se benefician los propietarios de las comunidades es del ahorro energético que se produce en sus viviendas, pero lo que busca Europa es la reducción de los combustibles fósiles y la reducción del CO2. Entonces lo que se ha intentado es conjugar el bien común con que los ciudadanos tengan una percepción de cuál es su ahorro.
¿El sector público debería hacer más campañas de información y publicidad?
Sí, creo que el sector público debería hacer más publicidad de estos fondos y generar en la población la idea de que son una oportunidad única para sus edificios. Y también con la metodología que se aplica. Estos fondos no se parecen a ninguna de las subvenciones que se han dado hasta ahora, porque todas iban a renta, pero ahora te van a subvencionar el 80% y no entra en la declaración de la renta.
Otra diferencia esencial es que accedes a los fondos antes de ejecutar la obra, así que ya sabes que vas a ser beneficiario, cosa que en otros proyectos no ha pasado. La gente se embarcaba y cuando terminaba la obra ya no había no había fondos y se tenía que esperar a otra convocatoria. Todo eso crea incertidumbre en la población y en las comunidades de propietarios y hace que no entiendan bien este nuevo proyecto de rehabilitación energética.
Por eso creo que el Estado debería invertir más en publicidad para explicar a qué se dedican estos fondos y cuáles son las condiciones que los diferencian de los anteriores. Al final estos fondos lo que van a conseguir es que cada uno viva mejor en su casa, que tenga más confort térmico, más confort acústico y esto no está pagado.
¿Eres optimista con la ejecución de los fondos? ¿Hay tiempo suficiente para aprovecharlos, a pesar de que algunas CCAA no han abierto aún las convocatorias de las ayudas?
Hay comunidades autónomas que aún no han lanzado los decretos, pero también hay otras que van muy avanzadas, como Castilla-La Mancha o Madrid, que fueron de las primeras en sacar el decreto de las ayudas.
Soy optimista porque por nuestra experiencia propia. Nosotros tenemos más de 2.000 viviendas firmadas en la actualidad que están en proceso, con una actividad principalmente en Madrid y secundaria en Castilla-La Mancha, y vamos a abrir oficinas en los próximos meses en País Vasco, Aragón y Galicia. Nuestra experiencia nos dice que se pueden ejecutar, pero con empresas especializadas.
En principio los planes de rehabilitación debían estar aprobados como muy tarde en septiembre de 2023, pero la fecha se va a ampliar con toda seguridad.
Pero creo que el reparto se va a modificar en función de cómo cada comunidad autónoma emplee los fondos. A las comunidades que no han gastado este dinero se lo van a quitar y van a dárselo a las que sí lo están ejecutando y tienen una buena gestión, que es lo que es lo lógico, porque en el fondo esta es una iniciativa que solo ha hecho España. Y para el Gobierno es muy interesante que todos los fondos se ejecuten.
"Hay autonomías que van muy avanzadas, como Castilla-La Mancha o Madrid"
¿Qué razones explican que los fondos no se estén ejecutando ya de forma masiva?
Yo creo que uno de los principales lastres para la ejecución es la dificultad de poner de acuerdo a las comunidades de propietarios, que al final son personas, y todos los que vivimos en comunidades sabemos lo complejas que son las reuniones.
Otro factor que hace que esto se retrase es la burocracia administrativa y los trámites que hay que cumplir para la concesión de licencias o la tramitación de los pagos. Y toda la burocracia que tienen que cumplir las comunidades autónomas y luego presentar a la Comunidad Europea. Debería ser mucho más fácil. Estamos en una economía digital y no la utilizan para todo esto. Creo que sería el enfoque que tendrían que dar y que la respuesta de la Administración debería ser mucho más rápida.
Por gentileza de IDEALISTA
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